[主持人]

各位網友，大家好！歡迎參加本期互動訪談。今天，我們邀請到區(qū)城市更新局楊韶良副局長，就國有舊廠房更新改造政策進行訪談。楊局，歡迎您，請您和網友們先打個招呼。

[楊韶良]

主持人好！各位網友大家好！感謝大家關注舊廠房更新改造這個話題，自2011年開始，我區(qū)第一個國有舊廠房改造項目,嶺南電纜公司舊廠房改造項目獲批復以來，目前一共有31宗項目陸續(xù)獲得批復，其中10個項目已經改造完成，7個項目在建，14個項目處于前期階段。總用地面積達154公頃，總建筑面積319萬方，總投資152億元。31個項目中，21個為業(yè)主自主改造，9個為政府收儲,1個為公益征收。今年6月份，市政府工作報告目標任務中提出“推動制造業(yè)高質量發(fā)展，高水平推進城市更新九項重點工作，建設美麗宜居廣州”，下一步會加大舊廠更新改造的力度。

[主持人]

謝謝楊局！下面，請各位網友就國有舊廠房更新改造政策咨詢有關問題積極提問。

[網友Chans]

楊局您好，請問什么是舊廠房？什么是國有舊廠房？

[楊韶良]

感謝這位網友的提問，那我就簡單介紹一下舊廠房和國有舊廠房。從城市更新政策角度來講，根據(jù)《廣州市城市更新辦法》有關規(guī)定，舊廠房定義為2009年12月31日之前建成或取得土地使用權的“退二”企業(yè)廠房及低效利用的舊廠房、舊倉儲、舊站場、舊市場等。       根據(jù)《廣州市舊廠房更新實施辦法》，國有舊廠房是經劃撥、出讓等方式合法取得國有土地使用權的土地上的舊廠房、符合登記確權條件（含1987年1月1日前已使用）的歷史國有土地上的舊廠房。

[網友林小子]

楊局您好，請問舊廠房改造要遵循哪些原則？對企業(yè)又有哪些好處呢？

[楊韶良]

市政府工作報告提出：構建更具有競爭力的現(xiàn)代產業(yè)體系，增強發(fā)展的動力與活力。舊廠房更新要遵循“政府主導、企業(yè)參與、科學規(guī)劃、連片改造、配套優(yōu)先、集約節(jié)約”的原則，以促進產業(yè)轉型升級、轉變經濟發(fā)展方式、提高土地利用效率為目的，充分調動土地權屬人的積極性，鼓勵總部經濟等現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展，推動制造業(yè)高端發(fā)展，增加生態(tài)用地和公共配套設施用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)環(huán)境。企業(yè)既可通過自行改造將原先低效、低端，與周邊環(huán)境已不相融的舊廠房用地，升級改造成為現(xiàn)代化、高端化的新產業(yè)，提高企業(yè)的經濟效益和社會形象，構建美麗國土空間格局，亦可通過政府收儲方式盤活企業(yè)的閑置、低效用地資源，獲得較高的補償收益。

[網友AC]

請問怎樣的國有舊廠房可以納入改造？

[楊韶良]

按照目前的城市更新政策，納入改造需滿足以下五個條件： （1）產權清晰，用地手續(xù)完善；（2）應當符合相關規(guī)劃（國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃）；（3）用地需納入省的“三舊”數(shù)據(jù)庫（完成標圖建庫或符合標圖建庫條件）；（4）納入廣州市城市更新項目年度計劃和項目儲備庫；（5）符合產業(yè)導向。

[網友葉子]

我想問一下楊局，國有舊廠房的改造方式有哪些？

[楊韶良]

按照舊廠房土地處置方式劃分，國有舊廠房改造方式分為：政府收儲、自行改造、政府收儲和自行改造結合三種方式。權屬人根據(jù)意愿提出申請，但有兩點例外：（1）納入成片連片收儲，城際鐵路站點周邊800米范圍內以及其它市政府明確規(guī)定納入儲備的應由政府收儲。（2）規(guī)劃用途改為保障性住房以外的居住用地的國有舊廠房，必須由政府收儲。其它獨立分散、未納入成片連片收儲范圍的舊廠房可申請自行改造。

[網友森森]

請問楊局，舊廠房用地可以改造為哪些類型的用地？

[楊韶良]

城市更新強調產業(yè)導入，通過城市更新推進產業(yè)項目聚集，引導產業(yè)高端化、低碳化、國際化發(fā)展。按照用地性質分，舊廠房原規(guī)劃用途為工業(yè)的，可以改為工業(yè)用地、居住用地、商業(yè)用地、新產業(yè)用地，均需符合現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃。同時，科研、教育、醫(yī)療、體育機構，經市政府批準后，可以利用自有土地進行自行改造。

[網友Eve]

楊局您好，請問國有舊廠房自行改造后，用地如何安排，全部歸權屬人嗎？

[楊韶良]

自行改造為經營性用地的，應當按照控規(guī)要求，將不低于該項目總用地面積百分之十五的用地用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設，建成后無償移交政府。若公益性用地面積不足百分之十五的（含改造面積較小，無法提供公益性用地的），將不足部分用地按照控規(guī)容積率計算建筑面積，按辦理土地有償使用手續(xù)時整宗用地國有土地上房屋市場評估均價折算土地價款，納入應繳交的土地出讓金范圍上繳財政。為加大產業(yè)支持力度，“工改工”自行改造項目，無需移交不少于百分之十五基礎公共服務設施，僅需按規(guī)劃實施建設。即原土地權利人按照控制性詳細規(guī)劃將涉及的公益性用地用于城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設，改造主體建成后無償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經區(qū)政府同意，可由改造主體拆平后無償移交政府。

[網友小倩]

舊廠房更新改造由哪些部門負責審批？

[楊韶良]

市城市更新領導機構負責審議舊廠房更新改造重大政策措施，審定城市更新規(guī)劃、計劃和城市更新資金使用安排。 國有舊廠房申請納入城市更新項目庫、計劃，由市城市更新領導機構審批。 項目納入計劃后，符合控制性詳細規(guī)劃的實施方案的審定事權，委托各區(qū)政府實施，目前，舊廠房更新改造實施方案由區(qū)政府負責審批。

[網友易林]

請問國有舊廠房項目交由政府收儲的具體怎樣實施補償？

[楊韶良]

舊廠房改造交由政府收回，改為居住或商業(yè)服務業(yè)設施用地的，居住用地規(guī)劃毛容積率2.0以內，商服用地毛容積率2.5以內，按照土地公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的百分之六十計算補償款。 居住用地毛容積率2.0以上、商業(yè)用地毛容積率2.5以上部分，按該部分公開出讓成交價或新規(guī)劃用途市場評估價的百分之十計算補償款。土地成交后因規(guī)劃調整收益補償也不再調整。企業(yè)自行負責整理土地，原土地使用權人的土地整理、修復費用不再另行補償。 此外，舊廠房申請由政府收回整宗土地的，按照同地段毛容積率2.5商業(yè)用途市場評估價的百分之五十計算補償款，簽訂收地協(xié)議后12月內完成交地的，可按照商業(yè)用途市場評估價的百分之十給予獎勵。

[網友Alice]

楊局您可以給我們介紹一下舊廠房改造的流程嗎？

[楊韶良]

舊廠房改造主要有5個階段，項目申報階段、方案編制階段、方案審核審定階段、方案批復階段和方案批后實施階段。以自主改造為例，介紹具體的流程： （1）項目申報階段：土地權屬人向鎮(zhèn)街申請納入城市更新改造項目儲備庫及年度計劃。經屬地鎮(zhèn)街同意后，改造主體向區(qū)城市更新局提交改造申請。區(qū)城市更新局報經區(qū)城市更新領導小組會議審議，同意后報請市城市更新工作領導小組審定。 （2）實施方案編制階段：權屬人委托有資質的設計單位編制項目實施方案。 （3）實施方案審核審定階段：項目實施方案報經鎮(zhèn)街審核通過后，報送區(qū)城市更新局組織審查。區(qū)城市更新局征求各職能部門意見后，報區(qū)城市更新領導小組會議審議。 （4）實施方案批復階段：實施方案經區(qū)城市更新領導小組會議審定后，由區(qū)城市更新局出具實施方案批復。批復中明確項目辦理供地、流轉、規(guī)劃報建等手續(xù)前須完成土壤環(huán)境調查評估工作。 （5）實施方案批后實施階段：區(qū)政務服務中心集中受理立項、規(guī)劃、國土等行政審批申請。審批通過后權屬人開展項目建設，完成后進行項目驗收。

[網友小仙果]

請問楊局，舊廠實施方案批復后有效期是多長時間？

[楊韶良]

舊廠實施方案的有效期自實施方案批復之日，自行改造項目2 年內未簽訂土地出讓合同的、政府收儲項目 2 年內未簽訂收地補償協(xié)議的，批復失效。原則上，批復失效后 2 年內該項目不得再次申請改造。

[網友cece]

舊廠房改造項目改造完成后，土地如何供應？

[楊韶良]

根據(jù)《廣州市城市更新辦法》，舊廠房更新項目，政府收儲的，納入土地供應計劃，由政府按規(guī)定組織土地供應；允許自行改造的，由原產權人憑改造批復等有關文件向國土資源主管部門辦理補交土地出讓金或完善土地出讓手續(xù)并變更土地權屬證書。

[網友lili]

楊局您好，請問舊廠房更新改造有沒有相關部門進行監(jiān)管，主要監(jiān)管的內容有什么？

[楊韶良]

城市更新項目改造實施方案批準后3個月內，區(qū)城市更新部門應與項目改造實施主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確具體監(jiān)管措施及項目改造實施主體的責任義務，并加強巡查監(jiān)管，確保協(xié)議落實到位。 批后監(jiān)管包括內容： （1）項目進度及固定資產投資監(jiān)管； （2）項目公益用地、公共設施配建或代建移交監(jiān)管； （3）項目改造業(yè)態(tài)監(jiān)管。 （4）資金使用情況； （5）歷史文化遺存保護措施； （6）環(huán)境評估（含土壤環(huán)境評估）； （7）產業(yè)引入和提升； （8）項目投資和改造成效有關數(shù)據(jù)； （9）其他應當監(jiān)管的內容。

[主持人]

由于時間關系，今天的訪談到此結束。感謝大家對舊廠房更新改造政策咨詢的關注，我們下期再見！