廣州市公共租賃住房和共有產權住房使用監管辦法

　　第一章  總則

　　第一條  為加快健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，規范公共租賃住房、共有產權住房使用，明確并落實監管職責，促進服務水平提高，維護社會公平公正，根據《公共租賃住房管理辦法》《廣東省城鎮住房保障辦法》《廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省發展和改革委員會 廣東省財政廳 廣東省自然資源廳 中國人民銀行廣州分行 中國銀行保險監督管理委員會廣東監管局關于因地制宜發展共有產權住房的指導意見》（粵建保〔2020〕123號）及我市的相關規定并結合實際情況，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于本市行政區域內市本級公共租賃住房、共有產權住房的居住使用、運營管理、物業服務、違規處理等事項的監管。各區公共租賃住房和共有產權住房使用監管參照本辦法執行。

　　第三條  市住房和城鄉建設部門是本市公共租賃住房和共有產權住房使用監管的行政主管部門，負責使用監管的政策制定、統籌協調、指導監督工作。

　　市住房保障辦公室是本市公共租賃住房和共有產權住房使用監管的實施機構，負責市本級公共租賃住房和共有產權住房的申請分配、入住使用、巡查督導、違規處理的組織實施、績效考核工作；指導各區公共租賃住房和共有產權住房使用監管工作；負責建立全市統一的公共租賃住房和共有產權住房使用監管、信用評價信息系統。受托管理市財政投資建設的公共租賃住房和共有產權住房的服務機構，社會力量自建公共租賃住房和共有產權住房的管理單位統稱為運營單位，負責公共租賃住房和共有產權住房使用的日常管理，執行市住房保障辦公室業務指令并接受其業務監管。

　　各區按照屬地原則負責公共租賃住房和共有產權住房使用的相關行政管理工作，負責區財政及社會力量在本區投資建設的公共租賃住房和共有產權住房的使用監管實施工作。

　　市發展和改革、教育、公安、民政、財政、人力資源和社會保障、規劃和自然資源、交通運輸、水務、應急管理、國有資產監督管理、市場監管、城市管理和綜合執法、政務和數據管理等部門按照各自的職責協同做好公共租賃住房和共有產權住房的使用監管工作。

　　第四條  公共租賃住房的承租人、共有產權住房的承購人、共同居住人、單位整體租賃公共租賃住房實際居住人等住房保障受益人統稱住戶，住戶應遵守國家、省和本市公共租賃住房和共有產權住房有關規定，誠實信用地辦理住房申請和退出手續，獲得配租、配售后按照租賃合同、買賣合同、共有協議、物業管理規約等約定享受權益并履行義務，積極參與社區共建、共治、共享，共同做好公共租賃住房和共有產權住房的使用管理。

　　第二章  居住使用

　　第五條  公共租賃住房租賃合同和共有產權住房買賣合同、共有協議等合同協議范本的制定應履行合法性審查、公開征求意見等程序。對于合同、協議中約定的權利和義務等重大利害關系條款，應采取特殊版別、著重強調、閱知簽字等方式提示簽約住戶注意。

　　住戶應在簽約時同時簽署同意書，認可住房監管執法人員、運營單位服務督導員可以按規定以巡查、采取智能化安保措施以及從公用事業單位調取住房的水、電、燃氣、垃圾處理等方面的數據核查住房實際使用情況。

　　第六條  住戶應按照規定及公共租賃住房租賃合同和共有產權住房買賣合同、共有協議約定使用住房，并配合市住房保障辦公室及運營單位按規定進行的巡查工作，不得有以下行為：

　　（一）違反規定或者約定擅自互換、出租、轉租、轉讓、抵押、贈與住房或者共有產權住房產權份額；

　　（二）擅自改變住房用途或者使用功能，利用住房從事生產、服務等經營活動，或者在物業管理區域、住房內從事違法活動；

　　（三）未對住房合理使用維護，在室內存放不符合安全標準的易燃易爆、危險化學品、放射性物品、超負荷物品、污染環境物品、存在衛生健康風險物品，或者人貨混居；

　　（四）破壞物業管理區域綠化、道路、公共設施，或者損毀樓宇和住房的裝飾、墻壁、電梯、消防、通信、安保、供水排水、供電燃氣、承重結構及其他設備；

　　（五）不配合或者阻礙住房附屬設施、共用部分、外立面、共用設施設備和物業管理區域公共場所的維修養護或者依法改造；

　　（六）違章搭建，亂停亂放，污水直排，侵占走廊、通道、樓梯、屋頂天臺、設施間及其他公共空間，違反規定飼養動物、棄置固體廢物、排放有害物質、投放廣告，以噪聲、燈光、氣體、標語等方式騷擾鄰里，醉酒鬧事，任意棄置垃圾或者不執行垃圾分類，拒不整改；

　　（七）高空擲物，未采取安全防護措施在陽臺、窗戶、外墻或者其他禁止區域擱置、堆放、粘貼、懸掛物品，危害公共安全；

　　（八）其他違反合同、協議、物業管理規約的行為，或者其他違反法律、法規和規章的行為。

　　監護人應做好無民事行為能力人、限制民事行為能力人的看護，防止被監護人發生上述違規行為。

　　工程建設、設備安裝、房地產中介等商業機構，不得為公共租賃住房和共有產權住房違規提供建設、安裝及中介等服務。

　　第七條  承租人應按照租賃合同約定按時支付租金和物業服務費，不得無故拖欠，不得拒絕執行依法調整的租金標準、物業服務費標準。

　　承租人家庭出現經濟困難的，可以提供有關證明材料向運營單位申請緩交或者減免租金，其中領取失業救濟金期間可以緩交租金，發生大病、變故等可以視情況減免不超過12個月的租金，由運營單位審核承租人家庭情況、有無住房使用違規記錄、申請事由材料等酌情處理，并以向承租人反饋結果為準，具體操作指引及辦理流程由市住房保障辦公室制定和公布。

　　第八條  因生活或者醫療需要，公共租賃住房和共有產權住房住戶的直系親屬、必需的看護人員需要在住房內共同居住的，應當在入住前將有關信息告知運營單位。運營單位對允許共同居住情況予以登記并做好日常監管。

　　第九條  為提高房源適配度，運營單位建立信息平臺，允許住房面積與申請家庭人口數相匹配，或者自愿承諾接受低于家庭人口數對應面積標準房源的承租人之間協商互換所承租的公共租賃住房，互換前應經運營單位審核并辦理租賃合同變更手續。住房互換指引及辦理流程由市住房保障辦公室另行制定。

　　因住房無電梯且不在首層，申請人或者共同申請人一至二級肢體殘疾、行動不便的；患有重大疾病需要就近治療等特殊情況的，公共租賃住房承租人憑有關證明材料提出調換申請，由市住房保障辦公室按房源適配情況酌情安排調換。房屋出現質量問題影響居住安全，或者半年內維修兩次仍無法解決、嚴重影響居住的，由運營單位在確保安全的前提下，負責盡快組織搬遷安置和房屋調換。

　　公共租賃住房互換、調換和共有產權住房換購過程中除法定事項外，禁止以任何形式收取中介費、咨詢費、服務費、補償費或者其他利益。

　　第十條  公共租賃住房的承租人及共同申請人去世，已辦理登記的共同居住人可以按照原租賃合同繼續承租居住至合同期滿，期滿應予以騰退。公共租賃住房的整體承租單位被吊銷、注銷法人登記或者遷離本市的，應按本辦法第十一條及《租賃合同》約定解除合同，并主動騰退整體租賃的公共租賃住房，實際居住的人員應予配合。公共租賃住房租賃合同期滿即終止，承租權不得贈與、轉讓和繼承。

　　未經其他產權共有人書面同意，共有產權住房的承購人不得單方對共有產權住房設立居住權。共有產權住房的承購人去世，繼承人在本市無自有住房的，可以提交繼承公證文件后重新與代持管理機構簽訂《共有產權住房共有協議》、繼承承購人產權份額作為共有產權住房繼續居住使用；繼承人在本市有自有住房或者雖無自有住房但選擇轉讓共有產權住房的，應按規定辦理轉讓手續，繼承轉讓收益。

　　第十一條  公共租賃住房承租人通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房或者農村宅基地的，應在購買簽約、接受贈與、繼承成就等行為發生法律效力后30日內主動通知所承租公共租賃住房的運營單位，并辦理公共租賃住房租賃合同解除手續。

　　續租公共租賃住房的，承租人應當在租賃期滿3個月前向市住房保障辦公室提出申請。經審核不符合續租條件的、未按規定提出續租申請的或者因其他原因租約期滿未續簽租賃合同的，由市住房保障辦公室發出《終止住房保障決定書》，在租賃合同到期后收回公共租賃住房。

　　公共租賃住房租賃合同解除、到期或者公共租賃住房被收回，住戶應當自租賃合同解除、到期或者收到《終止住房保障決定書》之日起30天內結清相關費用、騰退住房，并辦理相關手續，有正當理由無法按期搬遷的，承租人可以申請最長不超過 6 個月的延長居住期限。

　　轉讓或者換購共有產權住房的，辦理轉讓手續時應當騰退住房，暫時無法騰退的，可以按上一年度房屋租金參考價向產權受讓方租賃所出讓的共有產權住房臨時居住，但最長租期不得超過一年。

　　第三章  運營管理

　　第十二條  運營單位承擔以下職責：

　　（一）在市住房保障辦公室指導下組織實施住房的租賃、互換、調換、換購、轉讓、物業服務、議事協調等工作，搭建公共租賃住房和共有產權住房租售信息平臺；

　　（二）建立服務督導制度并明確相應的崗位職責，其中連片公共租賃住房和共有產權住房達到1000戶的集中配備2~3名服務督導員，每超過1000戶可以增配1名；零星、分散的公共租賃住房和共有產權住房按需要人數配備片區服務督導員；

　　（三）作為公共租賃住房管理人與承租人簽訂房屋租賃合同，作為共有產權住房代持管理機構與承購人簽訂共有協議，辦理房屋入住手續，建立住戶家庭檔案，通過安保、探視、訪談、巡查等方式掌握入住人員變化情況；

　　（四）負責收取公共租賃住房租金，受物業服務單位委托代收物業服務費，按照規定辦理租賃合同退租解約和共有產權住房產權退出轉讓，并將辦理結果通知市住房保障辦公室；

　　（五）按照相關規定及租賃合同、買賣合同、共有協議約定，督導、糾正和處理違規使用房屋行為，對處理情況進行記錄報告；

　　（六）負責住房使用安全檢查，負責公共租賃住房的附屬設施、共用部分、外立面、排水等共用設施設備、公共場所的維修養護，采取必要的安全措施防范高空擲物、墜物；

　　（七）指導、檢查、考核物業服務工作，協助城市管理部門制止、糾正物業管理區域違法建設和違規使用活動；

　　（八）宣傳、貫徹執行住房保障政策，接受住房使用、物業服務咨詢、投訴、舉報，及時調處相關糾紛爭議，配合屬地鎮人民政府和街道辦事處社區維穩等工作；

　　（九）建立完善的公共租賃住房和共有產權住房賬冊和管理機制，每季度定期向市住房保障辦公室報告住房使用情況和運營管理工作情況，并接受相關指導、檢查和審計；

　　（十）按照有關規定、委托、合同約定應承擔的其他工作。

　　未經市住房保障辦公室同意，運營單位不得改變公共租賃住房和共有產權住房及其配套設施的性質和規劃用途，不得自行出租、使用公共租賃住房和共有產權住房或者出售共有產權住房，或者用于商業經營。運營單位應對服務過程中取得的住戶信息和個人隱私嚴格保密，不得泄露或者向他人非法提供。

　　第十三條  住戶初次入住公共租賃住房或共有產權住房時，運營單位應書面告知住房的使用要求及服務目錄。服務督導員應密切聯系住戶，為住戶提供交通、教育、醫療、購物、交費、文體等生活咨詢服務，并指導住房的合理使用和日常維修維護，盡可能給住戶提供居住便利。

　　第十四條  運營單位應按合同、協議約定，由服務督導員、物業管理人員進行公共租賃住房和共有產權住房居住使用情況巡查，及時掌握住戶家庭人員變化、房屋使用、室內設施狀況等情況，并做好巡查記錄建檔管理。公共租賃住房在一個租賃合同期內應全部進行輪流巡查；同時，每年按不少于30%的戶數進行“雙隨機、一公開”抽查。對兩年內沒有違規使用記錄、沒有發現違規使用線索的住房，每年巡查不超過1次。

　　組織巡查時，服務督導員、物業管理人員應不少于2人并按照規定佩戴、出示工作證件，當場向住戶發出《巡查通知書》，告知巡查內容及巡查方式，得到住戶同意后方可進入戶內，并由住戶在場全程陪同。巡查應遵守尊重住戶生活習慣、工作快捷簡短、取得信息最少夠用、嚴格保護個人隱私的原則。

　　既有公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域或者樓棟應在2年內逐步配備人臉識別、指紋密碼等智能化安保系統，替代非必要巡查程序；新建、配建公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域或者樓棟應在交付使用前完成配備。

　　第十五條  住戶存在違反本辦法第六條行為或者其他違反租賃合同約定行為的，運營單位服務督導員應調查取證、及時制止并給予口頭提醒、指正。12個月內發生前述行為三次以上的，或者住戶拒不配合調查、拒不立即整改的，服務督導員應做好工作記錄，并由運營單位發出整改通知書并約談承租人或者承購人，屬于消防應急、物業管理、城鄉規劃、衛生健康、生態環境、水電燃氣等事項的應向有關部門移交線索，有即時危險的應一并通知公安部門到場及時處置。

　　經查實存在輕微違規或者違約行為，經約談后，承租人或者承購人按時完成整改或者承諾不再違反的，作為誡勉情形予以記錄。承租人或者承購人拒不接受約談或者拒不整改的，作為違約情形予以記錄，運營單位服務督導員視情況可以邀請社區工作人員到場見證，并組織物業服務人員按有關規定或者合同、協議約定糾正處理，相關費用按合同、協議約定由承租人或者承購人承擔。違約紀錄、糾正處理情況應在15日內上報，由市住房保障辦公室依法進行處理。

　　第十六條  運營單位應做好住戶意見、建議日常收集整理，切實履行有問必復責任，及時處理住戶訴求；每年至少組織一次住戶議事協調會議，由樓棟、單元住戶或者推選住戶代表報名參加，并通知市住房保障辦公室、所在區住房保障機構、鎮人民政府或者街道辦事處、社區居委會派員參加，通過多方溝通解決存在問題和化解矛盾。

　　運營單位在公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域的辦事窗口、辦公場所，均應公開本單位受理投訴電話和接待投訴場所，以及市住房保障辦公室受理投訴渠道和方式，建立投訴專門處理機制。

　　第十七條  公共租賃住房和共有產權住房物業管理區域及時納入社區管理，符合條件的公共租賃住房承租人、共有產權住房承購人及共同居住人可以將戶籍遷入公共租賃住房、共有產權住房。公共租賃住房租賃合同解除，或者共有產權住房發生產權轉移的，應當同時履行將公共租賃住房、共有產權住房內的戶籍遷出的義務，無處落戶的，遷至區政府公共集體戶口；拒不遷出的，由公共租賃住房、共有產權住房產權人及其委托的運營單位申請將其戶籍遷至區政府公共集體戶口。

　　公用事業單位應做好住房水、電、燃氣、電信、郵政等服務工作，并配合運營單位調取服務數據核查住房實際使用情況。

　　鎮人民政府或者街道辦事處、社區居委會、公安派出所負責的社區服務、社區文化、社區自治、民政救濟、治安管理、應急搶險、鄰里糾紛調解等工作，運營單位、物業服務單位應予以支持配合。

　　第四章  物業管理

　　第十八條  物業管理區域全部是公共租賃住房的，可以由履行業主職責的運營單位自行負責物業管理，服務督導與物業服務合并實施。

　　按照有關規定，共有產權住房承購人與代持管理機構及物業管理區域的其他業主可以決策選聘物業服務單位等業主共同決定事項。

　　第十九條  公共租賃住房和共有產權住房物業服務收費實行政府定價，由市價格主管部門會住房和城鄉建設行政主管部門按照物業服務內容等級制定差異化定價規則，實行優質優價。物業服務收費標準依法調整的，從調整生效之日起執行。

　　物業管理區域全部是公共租賃住房和共有產權住房的，其前期物業服務收費標準由運營單位按定價規則選定，經業主大會表決通過后可以按定價規則進行調整，但事先應按本辦法第十六條議事協調機制征求住戶意見。

　　物業管理區域為商品住房配建公共租賃住房和共有產權住房的，公共租賃住房和共有產權住房的前期物業服務收費標準由建設單位按定價規則選定，送運營單位、市住房保障辦公室存檔。

　　第二十條  公共租賃住房、共有產權住房的住戶應配合建設單位、運營單位、物業服務單位實施人臉識別、指紋密碼或者其他身份信息識別智能化安保措施。

　　建設單位、物業服務單位應對公共租賃住房出租、共有產權住房銷售或者物業服務過程中取得的住戶信息和個人隱私嚴格保密，不得泄露或者向他人非法提供。住戶信息及個人隱私保護要求納入相關合同、協議。

　　建設單位、物業服務單位不得在屬于同一個物業管理區域的公共租賃住房、共有產權住房與商品住房之間設置圍欄、綠化、水系及其他物理隔離進行區別對待。

　　第五章  監督考核

　　第二十一條  住戶有接受市住房保障辦公室、運營單位對住房的使用監督、房源檢查、配合違規舉報線索調查取證的義務，無正當理由不得拒絕違規或者違約行為約談和按規定開展的巡查。

　　住戶對服務督導、物業服務工作不滿意，或者發現相關住房使用存在違規情形的，有權向運營單位、物業服務單位提出意見、建議。運營單位、物業服務單位未及時處理并反饋處理結果的，或者對處理結果不滿意的，住戶可以向市住房保障辦公室投訴。

　　第二十二條  市住房保障辦公室會同市財政部門、國有資產監督管理部門制定公共租賃住房和共有產權住房運營服務規范和績效考核方案，從政策執行、任務完成、日常管理、投訴處理、服務滿意度等方面，對運營管理單位運營目標、服務質量、住房保障目標任務等政策性業務進行考核，作為運營單位企業集團綜合考評體系組成部分，對違規租售、管理不善、投訴較多及對存在問題整改不力的運營單位提出問責建議并移送有權部門處理。

　　第二十三條  公共租賃住房和共有產權住房服務規范和服務滿意度要求納入物業服務合同。

　　運營單位每年定期對公共租賃住房和共有產權住房物業服務滿意度進行調查，滿意度較高的物業服務單位，給予表彰獎勵、優先選聘服務其他物業管理區域；不滿意度達到25%的，或者物業服務單位存在侵害住戶人身財產安全合法權益或者泄露住戶資料、挪用專項維修資金、擅自改變物業管理區域公共建筑和共用設施用途、對屬于同一個物業管理區域的公共租賃住房和共有產權住房和商品住房之間設置物理隔離、擅自利用物業共用部位或者共用設施設備進行經營等違規行為以及嚴重失職的，按物業服務合同約定予以解聘，并依法追究其相關責任。

　　第二十四條  市住房保障辦公室會同運營單位，對公共租賃住房承租人家庭、共有產權住房承購人家庭的持有本市住房情況，通過大數據比對等方式每年定期進行核查，發現承租人家庭或者承購人家庭持有其他住房并且未按規定主動申報的，由市住房保障辦公室向公共租賃住房承租人發出《終止住房保障決定書》并收回住房，或者由代持管理機構責成共有產權住房承購人限期改正并追究其違約責任。

　　第六章  法律責任

　　第二十五條  違反本辦法第四條規定，申請人提交虛假申請材料，違背誠實信用，或者以賄賂等不正當手段，違規申請或者獲取公共租賃住房的，由市住房保障辦公室依照《公共租賃住房管理辦法》第三十五條及《廣東省城鎮住房保障辦法》第四十五條、第四十六條規定依法處理；違規申請或者獲取共有產權住房的，由市住房保障辦公室依照《廣州市共有產權住房管理辦法》第三十三條依法處理。

　　第二十六條  住戶違反本辦法第六條、第八條規定，違規使用公共租賃住房的，由市住房保障辦公室會同運營單位按照《公共租賃住房管理辦法》第二十七條、第三十六條，《廣東省城鎮住房保障辦法》第三十二條、第四十八條、第四十九條，以及《廣州市公共租賃住房保障辦法》第三十二條等規定依法處理；違規使用共有產權住房的，由市住房保障辦公室根據《廣州市共有產權住房管理辦法》第三十五條等規定依法處理。

　　違規提供建設、安裝、中介等服務的單位，按相關規定依法處理。

　　第二十七條  公共租賃住房住戶違反本辦法第七條規定，違反租賃合同拖欠租金、物業服務費或者拒絕執行依法調整的租金標準、物業服務費標準的，由運營單位督促其限期支付并按相關合同約定收取遲延履行違約金；超過限期仍未支付的，由市住房保障辦公室根據《公共租賃住房管理辦法》第二十九條和《廣東省城鎮住房保障辦法》第三十二條等規定依法處理。

　　承租人違反本辦法第九條規定，在房源互換過程中違規收取費用或者其他利益，由市住房保障辦公室依法取消雙方保障資格、收回公共租賃住房。

　　第二十八條  住戶未按本辦法第十一條規定騰退住房的，由運營單位按照相關合同、協議約定依法收回住房，拒不交回住房的，由市住房保障辦公室根據《廣東省城鎮住房保障辦法》第三十五條的規定依法處理。

　　第二十九條  住戶收到市住房保障辦公室書面處理決定后在法定期限內未申請行政復議或者提起行政訴訟，且仍不履行，由市住房保障辦公室申請人民法院強制執行。

　　第三十條運營單位違反本辦法第十二條規定，私自出租、出售、占用公共租賃住房、共有產權住房，或者改變公共租賃住房、共有產權住房及其配套設施規劃用途，未切實履行住房安全管理及其配套設施維修養護義務的，由市住房保障辦公室根據《公共租賃住房管理辦法》第三十四條等規定依法處理。

　　運營單位、建設單位、物業服務單位違反本辦法第十二條、第二十條規定，泄露或者向他人非法提供住戶信息，依照《廣東省物業管理條例》第六十七條等規定依法處理。

　　建設單位、物業服務單位在屬于同一個物業管理區域的公共租賃住房、共有產權住房與商品住房之間設置物理隔離且逾期未整改的，由市住房保障辦公室移送相關部門按規定處理。

　　運營單位、建設單位、物業服務單位違法違規行為構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十一條  對公共租賃住房和共有產權住房的申請、使用、退出等環節失信主體實行分級分類管理，依法進行處理，相關工作由市住房和城鄉建設部門組織實施，市住房保障辦公室具體負責。

　　第三十二條  有關行政管理部門、住房保障業務管理機構、運營單位及其工作人員違反本辦法規定，不依法履行職責的，由有權機關責令改正，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章   附  則

　　第三十三條  市住房保障辦公室可以根據工作需要制定相關操作指引。各區住房保障部門可以根據工作需要制定相關實施細則，并按因地制宜原則對本辦法相關條款適用性進行適當調整。本辦法規定的運營管理事務納入運營單位服務合同內容。

　　第三十四條  市住房保障辦公室應建立完善的檔案管理體系，對公共租賃住房、共有產權住房的配租或者配售方案、資格審核、異議處理、結果公示、簽約入住、解約退出、違規處理等環節形成的檔案資料進行妥善保管，保管期限不少于30年。

　　第三十五條  本辦法自2021年10月9日起施行，有效期5年。