廣州市番禺區人民政府辦公室關于印發番禺區規范農村宅基地審批和建房規劃許可管理工作指引的通知

　　番府辦規〔2025〕2號

各鎮人民政府、街道辦事處，區府直屬各單位：

　　《番禺區規范農村宅基地審批和建房規劃許可管理工作指引》業經區政府常務會議審議并原則同意，現印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向區農業農村局、市規劃和自然資源局番禺區分局反映。

　　番禺區人民政府辦公室

　　2025年1月26日

番禺區規范農村宅基地審批和建房規劃許可管理工作指引

　　為規范我區農村宅基地審批和建房規劃許可管理工作，維護農村集體經濟組織成員依法取得和使用宅基地的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《廣東省農業農村廳廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）等規定，結合我區實際，制定本工作指引。

　　一、適用范圍 

　　本工作指引適用于我區轄內農村村民申請使用宅基地的審批和農村宅基地建設非公寓式住宅規劃許可的管理。

　　二、基本原則 

　　農村宅基地審批和建房規劃許可管理，應遵循規劃先行、分類施策、“一戶一宅”、依法依規的基本原則。

　　（一）農村村民用地建房應當嚴格落實土地用途管制，符合國土空間規劃。 

　　（二）宅基地審批和建房規劃許可管理應當根據不同的村莊類型、經濟基礎、民風民情、人文積淀等實際情況，在尊重農民意愿的基礎上，因勢利導，分類施策，有效破解各類難題。 

　　（三）農村宅基地分配使用嚴格貫徹“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。原則上每戶新申請使用宅基地建房的，用地面積控制在80平方米以內，具體建房標準按照有關規定執行。農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設非公寓式村民住宅，禁止未批先建、超批準面積占用宅基地。經批準易地新建非公寓式村民住宅的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還農村集體經濟組織。

　　（四）涉及城市更新年度計劃及已引入合作企業進行全面改造的村莊或村改居區域的宅基地審批和村民住宅建設管理參照我市農村住宅建設管理相關文件要求執行。

　　三、資格條件 

　　具備本村農村集體經濟組織成員資格的村民，符合下列情形之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地建房：

　　（一）戶內未取得宅基地的。

　　（二）已取得的宅基地面積少于規定標準，需要村內異址新建或原址擴建的。 

　　（三）因發生或者防御自然災害，建設公共設施，實施市、區國土空間總體規劃和村莊規劃或者調整村莊布局等，需要村內異址新建的。 

　　（四）其他符合申請條件的情形。華僑、香港和澳門特別行政區居民、外籍華人原在農村的宅基地，按《關于切實維護華僑在農村的宅基地權益的若干意見》 （粵僑辦〔2011〕3號）相關要求執行。

　　四、明確“一戶一宅”標準

　　（一）“一戶”的認定。符合以下4 種情形之一的可認定為“一戶”： 1.夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶。2.有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶。3.是獨生子女的，結婚后可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶。 4.離異后無房一方再婚且配偶在農村無房的可為一戶。具體的戶人口數、年齡、婚姻狀況等依據公安戶籍管理部門、民政婚姻登記部門登記為準。申請人是否符合“一戶”，依據上述標準認定，不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件。

　　（二）“一戶一宅”的認定。“一戶一宅”的認定，由村民自行向村集體經濟組織申報，經村集體經濟組織公示后無異議的，由村集體經濟組織出具意見，并報屬地鎮人民政府（街道辦事處）審核確認。宅基地使用權轉讓須在征得宅基地所有權人同意的前提下，在村集體經濟組織內部進行，且受讓人須為符合宅基地申請條件的農村村民。 1.根據第（一）條規定分戶情形，村民及其家庭成員名下宅基地或集體土地上房屋總套數沒有超過家庭分戶戶數的，可認定為符合“一戶一宅”。家庭成員主要包括申請人的父母、配偶和子 女。 2.通過家庭內部統籌調劑，由符合分戶情形且戶內無房的家庭成員受讓宅基地或集體土地上房屋的，可認定為符合“一戶一宅”。 3.村民與他人共有其他宅基地或集體土地上房屋的，該村民可以通過放棄共有宅基地或集體土地上房屋權屬份額以達到符合“一戶一宅”認定標準。 4.符合分戶建房條件，但未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準，且實際使用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標準的住宅，在符合村莊整體風貌或整治后與周邊整體環境相協調的情況下，視為多戶合并建房，每戶可認定為符合“一戶一宅”。

　　（三）“一戶一宅”負面清單。申請人存在以下情形之一的，不得再申請新建農村住宅或購買村民公寓式住宅：1.不符合分戶條件的。 2.存在“一戶多宅”情形的。3.將原有宅基地或住宅出賣、出租、贈與他人，或以其他方式有償退出宅基地的〔屬于第（二）項第3 點情形的除外〕。4.已視為多戶合并建房，并認定為“一戶一宅”的每一單戶的。 5.違反“建新拆舊”政策，未將舊宅基地退回給農村集體的。

　　五、宅基地與規劃許可申請及審批流程 

　　（一）村民申請。農村村民申請使用宅基地建房，應當持下列材料向所在村民小組（生產隊）提出申請，沒有分設村民小組（生產隊）或宅基地和建房申請等事項已統一由村集體經濟組織辦理的，村民直接向村集體經濟組織提出申請：1.申請人及其家庭成員的身份證、戶口簿。2.《番禺區農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》。3.《番禺區農村宅基地使用承諾書》。4.繪制在現狀地形圖上的宅基地四至圖。

　　（二）農村集體經濟組織審查。1.村民小組（生產隊）收到申請后，應提交村民小組（生產隊）會議討論，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組（隊）范圍內公示，公示期不少于7個工作日。公示無異議或異議不成立的，村民小組（生產隊）將農戶申請、村民小組（生產隊）會議記錄等材料交村集體經濟組織審查。村集體經濟組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等事項。審查通過的，村集體經濟組織簽署意見，將有關申請資料、會議記錄、公示資料等材料報送至屬地鎮人民政府（街道辦事處）。2.沒有分設村民小組（生產隊）或宅基地和建房申請等事項已統一由村集體經濟組織辦理的，村集體經濟組織收到申請后，應提交村集體經濟組織成員（代表）會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于7個工作日。公示無異議或異議不成立的，村集體經濟組織簽署意見，報送屬地鎮人民政府（街道辦事處）。 

　　（三）鎮人民政府（街道辦事處）審批及審核。各鎮人民政府（街道辦事處）要依托鎮（街）政務服務中心平臺，組織鎮（街）農業農村、城建等有關部門建立一個窗口受理、多部門聯動運行或整合相關資源力量集中辦公的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度，提高審批效率。審批過程中，農業農村部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示等事項，并綜合各有關部門意見提出審批建議；自然資源部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后，核發《鄉村建設規劃許可證》。涉及林業、水利、電力等部門的要及時征求意見。不涉及農用地轉用的，屬地鎮人民政府（街道辦事處）根據各部門聯審結果，對農村宅基地申請進行審批，出具《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》。

　　（四）規劃部門審批。我區城鎮開發邊界內已合法取得的宅基地上加建、原址重建或改建村民個人住宅，符合城鄉規劃的，按流程經農村集體經濟組織、屬地鎮（街）城建部門審核通過后，申請人向市規劃和自然資源局番禺區分局申請辦理《建設工程規劃許可證》。對于城鎮開發邊界內已編制村莊規劃的村莊在我區國土空間總體規劃審批實施前，依據村莊規劃審批村民住宅用地和規劃許可，其中規劃許可按規定核發《鄉村建設規劃許可證》。

　　六、批后事項及要求 

　　（一）申請人在辦理規劃許可后，開工建設前應到屬地鎮人民政府（街道辦事處）辦理《廣州市臨時性建筑工程和限額以下小型工程開工建設信息錄入管理證明書》。

　　（二）開工建設前，申請人應當在工程現場顯要位置按規定進行批后公布，接受社會監督。工程建設應當嚴格按照規劃許可的內容進行。 

　　（三）對于取得《鄉村建設規劃許可證》的，申請人完成建房后向屬地鎮人民政府（街道辦事處）申請辦理規劃核實。對于取得《建設工程規劃許可證》的，申請人完成建房后向市規劃和自然資源局番禺區分局申請辦理規劃條件核實。

　　（四）通過規劃（條件）核實的申請人向不動產登記部門申請辦理不動產登記。

　　七、職責分工

　　（一）區農業農村局：負責全區農村宅基地改革和管理職責，建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農村村民建房新增宅基地需求通報市規劃和自然資源局番禺區分局；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

　　（二）市規劃和自然資源局番禺區分局：負責全區國土空間規劃、土地利用計劃和規劃許可等工作，在國土空間規劃中統籌安排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。

　　（三）各鎮人民政府（街道辦事處）：負責宅基地審批和管理、村莊規劃編制、鄉村規劃許可審批、批后監管和規劃核實等工作。完善優化審批流程，公布辦理流程和要件，明確材料審查、現場勘查等各環節的崗位職責和辦理期限，提高審批效率；加強事中事后監管，落實村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式公開“五公開”制度和申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場“三到場”要求；組織做好農村宅基地審批和建房規劃許可的咨詢信訪有關工作；建立宅基地用地建房審批管理臺賬，歸檔留存有關資料。

　　（四）各農村集體經濟組織：健全宅基地申請審核有關制度，完善民主管理程序，配合屬地鎮人民政府（街道辦事處）建立宅基地協管員隊伍，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

　　八、其他事項 本工作指引自印發之日起施行，有效期5年。