議案（建議）辦理

理由：

《中華人民共和國物權(quán)法》已于2007 年10 月1 日起正式施行，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共同收益和共同管理的權(quán)利。

但目前我區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分管理仍存在很多問題，業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分權(quán)益未能得到切實(shí)保護(hù)，主要表現(xiàn)在：

一、區(qū)房管部門發(fā)出的房地產(chǎn)權(quán)證共有范圍只包含業(yè)主所在樓棟基底范圍，其它建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分未納入共有范圍，與物權(quán)法相違背，業(yè)主對(duì)共有部分的權(quán)益在產(chǎn)權(quán)上得不到保障。

二、占用業(yè)主共有的道路、綠化或者其他場地用于停放汽車的車位或出租以及小區(qū)電梯（樓梯）廣告、外墻廣告等，目前收益普遍歸物業(yè)管理公司所有。

三、一些樓盤開發(fā)商將業(yè)主共有的綠化或者其他共有場地劃分為車位，通過長租形式（如50 年、70 年）變相賣出，而且很多賣給非小區(qū)業(yè)主。

四、小區(qū)業(yè)委會(huì)法律地位不明確，無法有效代表業(yè)主維護(hù)業(yè)主共有部分權(quán)益，而且有些小區(qū)業(yè)委會(huì)成員收受物業(yè)管理公司報(bào)酬，替物業(yè)管理公司說話，很難代表業(yè)主維護(hù)業(yè)主利益。

辦法：

1、區(qū)房管部門發(fā)出的房地產(chǎn)權(quán)證共有用地面積應(yīng)定為全體小區(qū)業(yè)主共有整個(gè)小區(qū)范圍用地面積。

2、由區(qū)房管理部門牽頭，區(qū)建設(shè)局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)交道局、區(qū)物價(jià)局配合，制定小區(qū)物業(yè)共有部分經(jīng)營管理規(guī)定，對(duì)物業(yè)共有部分經(jīng)營的委托、物業(yè)服務(wù)企業(yè)受托實(shí)施經(jīng)營的行為規(guī)范、物業(yè)共有部分經(jīng)營業(yè)主所得收益的分配與管理等內(nèi)容作出指引性規(guī)定。如物業(yè)管理公司受委托利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的，可以依約收取一定的報(bào)酬；物業(yè)管理公司受委托對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中作出具體約定，并至少每半年在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告經(jīng)營所得收入的收支情況；利用物業(yè)共有部分經(jīng)營的收入，扣除共有部分經(jīng)營成本后，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)歸建筑區(qū)劃內(nèi)全體或者相關(guān)業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金；對(duì)于開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)委會(huì)侵占業(yè)主共有部分權(quán)益酌情進(jìn)行處理等等。

民建番禺總支：

    你們提出的區(qū)政協(xié)十二屆四次會(huì)議提案第64號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)共有部分管理，切實(shí)維護(hù)業(yè)主共有部分權(quán)益的建議》已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

一、關(guān)于建議區(qū)房管部門發(fā)出的房地產(chǎn)權(quán)證共有用地面積應(yīng)定為全體小區(qū)業(yè)主共有整個(gè)小區(qū)范圍用地面積。

當(dāng)前，我區(qū)房管部門受廣州市國土資源和房屋管理局委托核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)依法依規(guī)進(jìn)行。《廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)手冊(cè)》房地產(chǎn)平面圖測(cè)繪規(guī)范第十條規(guī)定，公寓樓房原則上以建基面積為合法土地使用面積，屬于獨(dú)院或有庭院的，可連同院地核發(fā)土地使用面積，不是院內(nèi)的，棟與棟之間無圍墻的間距用地，不論來源是否合法，不能記入共用地面積。《廣州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)證的面積應(yīng)該以房地產(chǎn)測(cè)繪

部門的測(cè)繪成果附圖為依據(jù)。開發(fā)單位已經(jīng)取得整個(gè)小區(qū)用地的土地使用權(quán)，在核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，以建筑物占地面積作為共用地面積，同時(shí)對(duì)于整個(gè)小區(qū)的用地情況，只登記不發(fā)證。因此按照當(dāng)前的房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)范，在核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，以建筑物占地面積作為共用地面積，同時(shí)對(duì)于整個(gè)小區(qū)的用地情況，只登記不發(fā)證。

新修訂《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2009年3月1日實(shí)施,條例第三十九條規(guī)定，縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在辦理所有權(quán)初始登記時(shí)，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分。業(yè)主有權(quán)查詢。建設(shè)部《房屋登記辦法》第五條規(guī)定，房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。在房地產(chǎn)登記簿中登記整個(gè)小區(qū)的用地情況及注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)以及物業(yè)的其他共有部分，業(yè)主有權(quán)查詢，這些規(guī)定保護(hù)了業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的合法權(quán)益。

二、關(guān)于制定小區(qū)物業(yè)共有部分經(jīng)營管理規(guī)定。

法律法規(guī)已明確規(guī)定了小區(qū)公共收益屬全體業(yè)主共有，但對(duì)公共收益的歸集、使用管理，國家、省、市都尚未有相關(guān)的具體規(guī)定，難以解決小區(qū)公共收益的實(shí)際問題。目前，業(yè)主對(duì)小區(qū)公共收益的關(guān)注日益提高，由此引發(fā)的矛盾也日益增多，我區(qū)各物業(yè)管理行政管理部門對(duì)此情況也非常重視，在法律法規(guī)尚未明確規(guī)定的情況下，對(duì)小區(qū)公共收益的使用管理作了積極的嘗試。

（一）積極開展小區(qū)公共收益調(diào)研，摸清全區(qū)公共收益的基本情況，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主規(guī)范公共收益的歸集使用。區(qū)綜治辦、區(qū)人民內(nèi)部矛盾調(diào)解委員會(huì)、區(qū)國土房管局已在今年五月就物業(yè)管理糾紛作了專題調(diào)研，目前，我區(qū)物業(yè)管理糾紛的根源主要是利益分配矛盾，尤其是小區(qū)公共收益的分配所產(chǎn)生的矛盾。為了解清楚全區(qū)公共收益的基本情況，區(qū)國土房管分局已在7月份根據(jù)廣東省建設(shè)廳、廣州市國土資源和房屋管理局關(guān)于開展物業(yè)管理行業(yè)行風(fēng)整治工作中，聯(lián)合各鎮(zhèn)街開展了對(duì)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）公共收益的清查行動(dòng)。全面調(diào)查全區(qū)物業(yè)管理小區(qū)（大廈）的收入與使用情況，為今后制定有效的小區(qū)公共收益管理辦法打下良好的基礎(chǔ)。

國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條規(guī)定，小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，根據(jù)此規(guī)定，各鎮(zhèn)街、區(qū)國土房管分局在指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)時(shí)，也積極引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主在制定《小區(qū)議事規(guī)則》時(shí)，明確小區(qū)公共收益的歸集、使用，提交業(yè)主大會(huì)表決通過，規(guī)范小區(qū)公共收益的收支，減少由此而引發(fā)的小區(qū)物業(yè)管理矛盾，維護(hù)小區(qū)業(yè)主利益，維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定。

（二）各職能部門加強(qiáng)相互溝通，采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)公共收益的歸集管理。目前，小區(qū)公共收益的主要來源是區(qū)內(nèi)道路臨時(shí)停車收費(fèi)，對(duì)此，我區(qū)擬在涉及路內(nèi)臨時(shí)停車場聯(lián)合審批程序上加入相關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)公共收益進(jìn)行有效的監(jiān)督管理。如：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申領(lǐng)《道路運(yùn)輸經(jīng)營許可證》時(shí)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶以及提供小區(qū)公共收益分配及繳存方案，提交小區(qū)（大廈）業(yè)主大會(huì)表決同意后，相關(guān)部門才給予辦理。《道路運(yùn)輸經(jīng)營許可證》的延期需要審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否履行小區(qū)公共收益分配及繳存方案后才給予延期。

三、關(guān)于制定物業(yè)管理合同示范文本。據(jù)了解，新修訂的《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》于2009年3月1日實(shí)施后，根據(jù)反映的情況，廣東省建設(shè)廳已有意向制定《物業(yè)管理合同》示范文本，規(guī)范小區(qū)公共收益的收取使用。目前，我區(qū)在指導(dǎo)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作時(shí)，對(duì)送來備案的前期《物業(yè)服務(wù)合同》中涉及小區(qū)公共收益部分的合同條款，嚴(yán)格要求合同雙方按照《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處置小區(qū)公共收益，不容許開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂違反規(guī)定的合同條款。

非常感謝你們對(duì)我區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)心和支持，歡迎繼續(xù)對(duì)我們的工作提出寶貴的意見和建議。