議案（建議）辦理

近年來，隨著城市化的推進，房地產(chǎn)項目的開發(fā)，物業(yè)小區(qū)越來越多，我區(qū)的物業(yè)管理工作進入了快速發(fā)展階段，部分小區(qū)也依法依規(guī)成立了業(yè)主委員會進行自我管理，但政府在對業(yè)主委員會的管理上仍存在一些問題，導(dǎo)致業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司等各方矛盾層出不窮，影響了和諧社會的構(gòu)建。

一、存在的問題

1、業(yè)主委員會人員構(gòu)成復(fù)雜。現(xiàn)已成立的業(yè)主委員會主要有三種：一是物業(yè)公司和開發(fā)商出于經(jīng)營因素，組建以買房早、入住早，為主的業(yè)主委員會；二是部分業(yè)主出于對開發(fā)商或原有物業(yè)管理等問題不滿，在交涉、上訪過程中相識，這些人自行成立業(yè)主委員會。三是純粹為不可告人的利益，通過蒙騙或虛假簽名的手法成立的業(yè)主委員會。而在國土房管部門、街道、居委會的指導(dǎo)監(jiān)督下，由物業(yè)公司依法召集，得到廣大業(yè)主擁護，真正依法行使職權(quán)的業(yè)主委員會基本沒有。由于業(yè)主委員會人員構(gòu)成的不同，直接影響了社區(qū)業(yè)主委員會管理工作的質(zhì)量，甚至破壞了社會的和諧穩(wěn)定。

2、業(yè)主委員會“越權(quán)行政”行為嚴重。雖然我省有關(guān)物業(yè)管理條例規(guī)定小區(qū)內(nèi)重大決策“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”，但現(xiàn)實中召開業(yè)主會會議是一件非常困難的事，可操作性不強，以致造成小區(qū)物業(yè)管理的“生死”大權(quán)往往還是落在業(yè)主委員會手中，民主協(xié)商和少數(shù)服從多數(shù)的原則沒有得到充分體現(xiàn)。再加上物業(yè)管理是一個專業(yè)技術(shù)性比較強的行業(yè)，即使是業(yè)主委員會成員能夠拋開個人私利，從全體業(yè)主利益出發(fā)，也難免會出現(xiàn)“外行人”管“內(nèi)行人”，管出問題的現(xiàn)象。而且由于業(yè)主委員會不具有主體資格，不用承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，使得個別業(yè)主委員會成員把個人利益置于業(yè)主共同利益之上，任意決定業(yè)主共同事務(wù)，損害小區(qū)業(yè)主們的共同利益。

3、業(yè)主委員會的管理不明確。在現(xiàn)行管理體制下，業(yè)主委員會既不屬行業(yè)協(xié)會不能在工商部門登記，又不屬社會團體不能在民政管理部門登記。目前業(yè)主委員會雖然歸口房地產(chǎn)行政主管部門管理，但在房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主委員會的管理不到位，對業(yè)主委員會的一些違規(guī)行為無法處理。以大石桔芳園為例，該小區(qū)成立的業(yè)主委員會甚至自立名目進行收費，由于管理上的不明確，導(dǎo)致在處理業(yè)主委員會的違規(guī)問題比較棘手。

二、對策和建議：

隨著城市化的進一步推進，有關(guān)業(yè)主委員會的問題勢必越來越多，政府務(wù)必要重視此類問題，以確保社會的和諧穩(wěn)定。建議在現(xiàn)有法律法規(guī)下，進一步加強業(yè)主委員會的管理；在組建時，對候選人的條件進行公告，并尊重社區(qū)居民的意見，將那些對業(yè)主工作既有熱心又善于工作的人員選進業(yè)主委員會。此外，政府應(yīng)該明確業(yè)主委員會的管理關(guān)系，在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后，由主管部門對業(yè)主委員會及其物業(yè)管理活動進行強有力的監(jiān)管。通過加強和規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境。

梁仲立代表：

您提出的區(qū)十五屆人大五次會議代表建議第139號《加強小區(qū)業(yè)主委員會管理》已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：

對小區(qū)業(yè)主委員會如何進行管理，是與群眾生活適適相關(guān)的大事，也是當(dāng)前社會的熱門話題。由于現(xiàn)行的法律、法規(guī)對業(yè)主委員會如何進行管理沒有具體規(guī)定，因而容易造成對業(yè)主委員會管理不到位的情形出現(xiàn)。隨著廣州市物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度的建立和物業(yè)管理權(quán)的下放，對業(yè)主委員會管理實行“聯(lián)合管理”的制度將會出現(xiàn)。

一、   您所提出的業(yè)主委員會存在問題的成因分析

（一）業(yè)主委員會成員的構(gòu)成。《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定業(yè)主委員會委員的條件，只要符合這些條件的業(yè)主，都有可能被選為業(yè)主委員會委員。政府有關(guān)部門作為小區(qū)業(yè)主大會的

指導(dǎo)和協(xié)助機關(guān)，不能指定、舉薦一部分業(yè)主去參選或限制一些業(yè)主不能參選。因此，小區(qū)業(yè)主委員會成員的構(gòu)成正是小區(qū)業(yè)主構(gòu)成的縮影，有可能來自五湖四海，來自各行各業(yè)。

（二）業(yè)主委員會“越權(quán)行政”問題。建議所反映“現(xiàn)實中召開業(yè)主大會會議是一件非常困難的事”是一個普遍存在的一個事實，尤其是由上一屆業(yè)主委員會或首次業(yè)主大會籌備組主持下的選舉結(jié)果，由于這些組織過去都不具備較強的公信力（《廣東省物業(yè)管理條例》于今年3月1日起實施后才有規(guī)定鎮(zhèn)、街派人參加籌備組），選舉出來的結(jié)果有時很難令人信服。特別是業(yè)主委員會采取“自行管理”方式，《物權(quán)法》第八十一條對這種管理方式雖允許，但怎樣實施卻沒有具體規(guī)定。因此，政府有關(guān)部門要深入細致地指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的各項工作，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主聘請規(guī)范的專業(yè)物業(yè)公司來實施物業(yè)管理服務(wù)，從源頭上減少業(yè)主委員會越權(quán)行為的可能性。

（三）業(yè)主委員會的管理問題。《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定：地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助；《廣東省物業(yè)管理條例》第四條規(guī)定：各級人民政府有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。可見，對業(yè)主委員會的管理，法律法規(guī)要求政府有關(guān)部門各司其職，共同做好有關(guān)工作。

二、解決業(yè)主委員會存在問題的途徑

（一）廣州市人民政府辦公廳于2009年4月21日發(fā)出《關(guān)于建立廣州市物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度的通知》（穗府辦函〔2009〕45號）及具體實施的工作方案，對物業(yè)管理設(shè)立市、區(qū)、街（鎮(zhèn)）三級監(jiān)管體系，分別以分管副市長、分管副區(qū)長、街道辦主任（鎮(zhèn)長）為總召集人，各有關(guān)部門共同組成各級物業(yè)管理工作機構(gòu)，在各自職責(zé)范圍內(nèi)共同做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

（二）廣州市國土資源和房屋管理局制定了《廣州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細則》（征求意見稿），待收集社會各方意見后，將會有可操作性較強的指導(dǎo)規(guī)則指導(dǎo)我們的工作，以利于解決業(yè)主委員會存在的問題。

（三）您提出的對策和建議對我們的工作有很大的啟發(fā)，我們將會在指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的工作中，將主動、積極地與當(dāng)?shù)亟郑ㄦ?zhèn)）、居委會及相關(guān)部門一道，齊心協(xié)力，共同做好小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會有關(guān)工作。

非常感謝您對我區(qū)業(yè)主委員會管理工作的關(guān)心和支持，歡迎繼續(xù)對我們的工作提出寶貴的意見和建議。