議案（建議）辦理

近年來，隨著城市化的推進，房地產項目的開發，物業小區越來越多，我區的物業管理工作進入了快速發展階段，部分小區也依法依規成立了業主委員會進行自我管理，但政府在對業主委員會的管理上仍存在一些問題，導致業主、業主委員會、物業管理公司等各方矛盾層出不窮，影響了和諧社會的構建。

一、存在的問題

1、業主委員會人員構成復雜。現已成立的業主委員會主要有三種：一是物業公司和開發商出于經營因素，組建以買房早、入住早，為主的業主委員會；二是部分業主出于對開發商或原有物業管理等問題不滿，在交涉、上訪過程中相識，這些人自行成立業主委員會。三是純粹為不可告人的利益，通過蒙騙或虛假簽名的手法成立的業主委員會。而在國土房管部門、街道、居委會的指導監督下，由物業公司依法召集，得到廣大業主擁護，真正依法行使職權的業主委員會基本沒有。由于業主委員會人員構成的不同，直接影響了社區業主委員會管理工作的質量，甚至破壞了社會的和諧穩定。

2、業主委員會“越權行政”行為嚴重。雖然我省有關物業管理條例規定小區內重大決策“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他有關共有和共同管理權利重大事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”，但現實中召開業主會會議是一件非常困難的事，可操作性不強，以致造成小區物業管理的“生死”大權往往還是落在業主委員會手中，民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。再加上物業管理是一個專業技術性比較強的行業，即使是業主委員會成員能夠拋開個人私利，從全體業主利益出發，也難免會出現“外行人”管“內行人”，管出問題的現象。而且由于業主委員會不具有主體資格，不用承擔相應的法律責任，使得個別業主委員會成員把個人利益置于業主共同利益之上，任意決定業主共同事務，損害小區業主們的共同利益。

3、業主委員會的管理不明確。在現行管理體制下，業主委員會既不屬行業協會不能在工商部門登記，又不屬社會團體不能在民政管理部門登記。目前業主委員會雖然歸口房地產行政主管部門管理，但在房地產行政主管部門對業主委員會的管理不到位，對業主委員會的一些違規行為無法處理。以大石桔芳園為例，該小區成立的業主委員會甚至自立名目進行收費，由于管理上的不明確，導致在處理業主委員會的違規問題比較棘手。

二、對策和建議：

隨著城市化的進一步推進，有關業主委員會的問題勢必越來越多，政府務必要重視此類問題，以確保社會的和諧穩定。建議在現有法律法規下，進一步加強業主委員會的管理；在組建時，對候選人的條件進行公告，并尊重社區居民的意見，將那些對業主工作既有熱心又善于工作的人員選進業主委員會。此外，政府應該明確業主委員會的管理關系，在選舉產生業主委員會后，由主管部門對業主委員會及其物業管理活動進行強有力的監管。通過加強和規范物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境。

梁仲立代表：

您提出的區十五屆人大五次會議代表建議第139號《加強小區業主委員會管理》已收悉，現答復如下：

對小區業主委員會如何進行管理，是與群眾生活適適相關的大事，也是當前社會的熱門話題。由于現行的法律、法規對業主委員會如何進行管理沒有具體規定，因而容易造成對業主委員會管理不到位的情形出現。隨著廣州市物業管理工作聯席會議制度的建立和物業管理權的下放，對業主委員會管理實行“聯合管理”的制度將會出現。

一、   您所提出的業主委員會存在問題的成因分析

（一）業主委員會成員的構成。《廣東省物業管理條例》第二十五條規定業主委員會委員的條件，只要符合這些條件的業主，都有可能被選為業主委員會委員。政府有關部門作為小區業主大會的

指導和協助機關，不能指定、舉薦一部分業主去參選或限制一些業主不能參選。因此，小區業主委員會成員的構成正是小區業主構成的縮影，有可能來自五湖四海，來自各行各業。

（二）業主委員會“越權行政”問題。建議所反映“現實中召開業主大會會議是一件非常困難的事”是一個普遍存在的一個事實，尤其是由上一屆業主委員會或首次業主大會籌備組主持下的選舉結果，由于這些組織過去都不具備較強的公信力（《廣東省物業管理條例》于今年3月1日起實施后才有規定鎮、街派人參加籌備組），選舉出來的結果有時很難令人信服。特別是業主委員會采取“自行管理”方式，《物權法》第八十一條對這種管理方式雖允許，但怎樣實施卻沒有具體規定。因此，政府有關部門要深入細致地指導和協助業主大會的各項工作，引導小區業主聘請規范的專業物業公司來實施物業管理服務，從源頭上減少業主委員會越權行為的可能性。

（三）業主委員會的管理問題。《物權法》第七十五條規定：地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助；《廣東省物業管理條例》第四條規定：各級人民政府有關行政管理部門在各自職責范圍內，做好物業管理區域內的有關工作。可見，對業主委員會的管理，法律法規要求政府有關部門各司其職，共同做好有關工作。

二、解決業主委員會存在問題的途徑

（一）廣州市人民政府辦公廳于2009年4月21日發出《關于建立廣州市物業管理工作聯席會議制度的通知》（穗府辦函〔2009〕45號）及具體實施的工作方案，對物業管理設立市、區、街（鎮）三級監管體系，分別以分管副市長、分管副區長、街道辦主任（鎮長）為總召集人，各有關部門共同組成各級物業管理工作機構，在各自職責范圍內共同做好物業管理有關工作。

（二）廣州市國土資源和房屋管理局制定了《廣州市業主大會和業主委員會指導細則》（征求意見稿），待收集社會各方意見后，將會有可操作性較強的指導規則指導我們的工作，以利于解決業主委員會存在的問題。

（三）您提出的對策和建議對我們的工作有很大的啟發，我們將會在指導、協助業主成立業主大會和選舉產生業主委員會的工作中，將主動、積極地與當地街（鎮）、居委會及相關部門一道，齊心協力，共同做好小區業主大會、業主委員會有關工作。

非常感謝您對我區業主委員會管理工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。