| 標(biāo) 題： | 關(guān)于簡(jiǎn)化出租屋備案流程及完善出租屋管理的建議 |
| 問題內(nèi)容： | 理 由： 目前廣東現(xiàn)有居住半年以上的城市流動(dòng)人口約2300人，約占全國(guó)流動(dòng)人口的1/3，位居中國(guó)各省份之首。其中廣州市約400多萬人。以廣州為例：流動(dòng)人口最多的是白云區(qū)，約80萬人，其次為番禺區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)，4區(qū)流動(dòng)人口約有250萬人，占流動(dòng)人口總數(shù)的72.15%。番禺目前的流動(dòng)人員約117萬。 從住房情況來看，外來人基本上以租房為主。除了工廠或單位提供的宿舍，租房是流動(dòng)人口的主要選擇。廣州市對(duì)全戶流入的戶主進(jìn)行追蹤分析，填報(bào)住房狀況42887個(gè)戶主(戶)，租住商品房占51.72%，租公房占15.91%，其他(一般為租私房)占14.11%，三者共占81.74%。番禺區(qū)登記在冊(cè)出租屋168萬棟、78萬套。 因此，加強(qiáng)對(duì)出租屋的管理是流動(dòng)人口管理工作中的重中之重。但目前城市流動(dòng)人口管理服務(wù)體制卻未能如民所愿，主要存在以下問題： 一、管理古板，手段單一 廣東省流動(dòng)人口管理機(jī)制主要依據(jù)《廣東省流動(dòng)人口服務(wù)管理?xiàng)l例》。番禺區(qū)出租屋流動(dòng)人員管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)綜合科、業(yè)務(wù)信息科；全區(qū)18個(gè)鎮(zhèn)（街）建立流管中心；建立社區(qū)（村）流管服務(wù)站297個(gè)、廠企服務(wù)站25個(gè)。全區(qū)共有出租屋管理員隊(duì)伍1138人，社區(qū)（村）服務(wù)站整合信息采集隊(duì)伍3620人。全區(qū)統(tǒng)計(jì)管理工作人數(shù)雖多，但實(shí)質(zhì)駐居委的專責(zé)人員僅一至兩人?？傮w來說，專責(zé)人員是明顯不夠的。因此，在管理工作上力不從心。對(duì)出租屋的管理主要還是采取簡(jiǎn)單粗暴的“強(qiáng)制手段”。 出租屋管理的主要方式是“以屋管人”。但在實(shí)際操作過程中，不應(yīng)簡(jiǎn)單地只管屋主?；蛘哒f只是單一強(qiáng)制屋主的行為。屋主本應(yīng)與管理主體是同一陣線的，單一強(qiáng)制屋主的行為會(huì)導(dǎo)致屋主產(chǎn)生逆反心理，使管理工作受阻礙。 二、備案手續(xù)繁雜，操作流程長(zhǎng) 以市橋外管中心為案，辦理一個(gè)出租登記備案的流程圖如下： 一個(gè)備案資料從屋主轉(zhuǎn)交流管中心，再到完成，起碼五個(gè)工作日。而且，以后每更改一次合同都要按此流程辦理。繁雜的流程增大了屋主辦理備案的難度。很多屋主寧愿直接出租，也不按程序依法備案。 三、管理人員法律意識(shí)淡薄，存在違法管理 （一）強(qiáng)行停水、停電 2012年1月開始施行的《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》第四十三條第2款規(guī)定：“行政機(jī)關(guān)不得對(duì)居民生活采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)獾确绞狡仁巩?dāng)事人履行相關(guān)行政決定。”目前，番禺的出租屋管理涉及主要強(qiáng)制手段就是停水、停電。 （二）未經(jīng)許可強(qiáng)行入內(nèi)檢查 在出租屋的例行檢查中，管理員一般要求屋主打開租客房間入內(nèi)檢查。其實(shí)，這就有可能涉及隱私等民事侵權(quán)行為。 以上是表現(xiàn)出來的主要違法事項(xiàng)，除此外還有很多是“違法隱患”。如不加以注意，將導(dǎo)致一系列法律糾紛。 辦 法： 一、團(tuán)結(jié)屋主，成立屋主委員會(huì) 以居委為單位，在小區(qū)內(nèi)成立屋主委員會(huì)。對(duì)屋主委員會(huì)進(jìn)行定期的政策、法律法規(guī)學(xué)習(xí)，明確其自身責(zé)任。此外，加強(qiáng)屋主委員會(huì)與流管人員的聯(lián)系與溝通，屋主與流管人員建立同一陣線，使得屋主更好地配合流管人員開展出租屋的管理工作。 二、簡(jiǎn)化辦理出租屋備案程序 操作原則是以駐居委會(huì)工作站為主要辦理點(diǎn)，屋主第一次在流管中心辦理備案后，以后每到更改合同時(shí)，可直接到出租屋所在地居委會(huì)的工作站重新辦理備案。而無須再到市橋流管中心更改備案。具體操作如下： （一）首先各流管工作站利用電腦系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一填寫相關(guān)出租屋信息。以出租屋編號(hào)、出租屋主姓名、出租屋地址作為搜索查找的條件。 （二）以社區(qū)、村為工作站可以細(xì)化執(zhí)行具體工作內(nèi)容。方便出租屋主和承租人，能及時(shí)更新租賃情況，得到各個(gè)出租屋主的積極配合搞好出租屋管理及治安。 （三）一站式服務(wù)：由各社區(qū)、村流管工作站處理流程： 1、出租屋電腦備案 由出租屋主向流管工作站提交出租屋情況。如出租房產(chǎn)信息，出租屋的面積，所有出租的房間數(shù)量并自編號(hào)牌等信息。 2、房屋出租 首先，核實(shí)承租人身份。利用身份證識(shí)別系統(tǒng)由流管工作站人員對(duì)承租人身份證、居住證等證件進(jìn)行核實(shí)。這樣就可以避免承租人使用假證件，又可以使到出租屋主放心出租房屋同時(shí)得到出租屋主的主動(dòng)配合，更能在治安方面起到積極作用。 其次，填寫出租情況表。由出租屋主填寫出租情況表，表中注明出租房間編號(hào)、出租金額、入住人數(shù)、承租人情況等。利用電腦系統(tǒng)將出租情況一一記錄。工作站人員更改電腦系統(tǒng)對(duì)出租房間標(biāo)記為出租狀態(tài)。 最后，租賃稅費(fèi)的收取。由于出租房屋后安相關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算及收取相關(guān)稅費(fèi)。 3、取消租賃關(guān)系。 首先，租賃關(guān)系取消后由出租屋主及時(shí)到工作站進(jìn)行變更。工作站人員更改電腦系統(tǒng)對(duì)出租房間標(biāo)記為空置狀態(tài)。 其次，同時(shí)停止收取租賃稅費(fèi)。 三、加強(qiáng)流管人員法律意識(shí)和服務(wù)意識(shí) 定期加強(qiáng)學(xué)習(xí)法律、政策等，通過學(xué)習(xí)有關(guān)法律、條例，使管理人員認(rèn)識(shí)不懂法、不守法的危害性及法律的威嚴(yán)性，任何觸犯法律的行為都會(huì)依法受到嚴(yán)厲的制裁。 作為管理人員，應(yīng)樹立為人民服務(wù)的良好意識(shí)，耐心為承租人或屋主講解政策和法律法規(guī)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)向上反映情況。并第一時(shí)間通知屋主。 |
| 問題答復(fù)： | 符敏妍委員： 您提出的“關(guān)于簡(jiǎn)化出租屋備案流程及完善出租屋管理的建議”的提案已收悉，現(xiàn)將辦理結(jié)果答復(fù)如下： 一、完善出租屋管理，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、規(guī)范化管理目標(biāo) 一直以來，我區(qū)出租屋管理工作堅(jiān)持“黨委重視、政府牽頭、各家參與、統(tǒng)一管理”的工作機(jī)制和落實(shí) “安全是根本、信息是關(guān)鍵、落實(shí)是保證”的工作要求，實(shí)施“以屋管人、以業(yè)留人”服務(wù)模式，進(jìn)一步夯實(shí)管理基礎(chǔ)，大力推進(jìn)規(guī)范化、人性化、高效化、精細(xì)化服務(wù)管理?，F(xiàn)時(shí)正進(jìn)入出租屋管理轉(zhuǎn)型升級(jí)期，已改變了以往傳統(tǒng)、古板的做法，逐步實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、規(guī)范化管理。下階段主要工作措施： （一）推進(jìn)出租屋安全星級(jí)管理和流動(dòng)人員積分服務(wù)制度。 通過實(shí)施出租屋分類管理、安全等級(jí)評(píng)定，流動(dòng)人員積分服務(wù)的措施，規(guī)范出租屋管理秩序，強(qiáng)化租賃市場(chǎng)引導(dǎo)和監(jiān)督，提升流動(dòng)人員公共服務(wù)，有效調(diào)整人口素質(zhì)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)同城待遇，進(jìn)一步健全房屋租賃市場(chǎng)信用監(jiān)督和流動(dòng)人員積分服務(wù)體系建設(shè)，推進(jìn)我區(qū)新型城市化發(fā)展。采用出租屋安全星級(jí)管理，評(píng)定以結(jié)構(gòu)、消防、治安、衛(wèi)防、誠(chéng)信5方面為條件，實(shí)行出租屋主和流動(dòng)人員“雙積分制”，即在流動(dòng)人員通過居住星級(jí)出租屋獲得積分基礎(chǔ)上，屋主通過其出租屋獲得星級(jí)評(píng)定同樣獲得積分，流動(dòng)人員與屋主均可通過積分兌換服務(wù)。以此加強(qiáng)政府正面導(dǎo)向，淡化政府干預(yù)性質(zhì)，突出市場(chǎng)調(diào)控效果，實(shí)現(xiàn)出租屋主和流動(dòng)人員“雙方付出”、“雙方得益”的自我管理目標(biāo)。 （二）發(fā)揮出租屋主積極作用，配合社會(huì)管理工作。 一是定期召開出租屋主會(huì)議。為加強(qiáng)出租屋主自主管理能力，提高配合整治意識(shí)，各鎮(zhèn)街流管中心在各村居組織召開出租屋主會(huì)議，要求屋主自行做好出租屋檢查，配合整治工作。二是開展出租屋主全員培訓(xùn)工作。對(duì)全區(qū)出租屋主分批開展物業(yè)管理培訓(xùn)工作，使出租屋主對(duì)房屋租賃權(quán)利和義務(wù)做到應(yīng)知應(yīng)會(huì)，通過考核領(lǐng)取《初（中）級(jí)物業(yè)管理資格證》或《結(jié)業(yè)證》，落實(shí)屋主管理責(zé)任，推進(jìn)出租屋流動(dòng)人員管理群防群治工作。三是加強(qiáng)宣傳營(yíng)造出租屋主參與良好氛圍。利用流管網(wǎng)站、19個(gè)鎮(zhèn)街流管中心LED屏幕、297個(gè)村居流管工作站宣傳欄、公益廣告、采訪活動(dòng)、宣傳日活動(dòng)、政務(wù)微博等多種宣傳形式，以法制、案例教育，強(qiáng)化租賃管理、房屋安全知識(shí)，調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與管理，配合支持整治工作。四是發(fā)揮房屋租賃保險(xiǎn)服務(wù)作用。發(fā)揮社會(huì)保險(xiǎn)資源，發(fā)動(dòng)出租屋主為出租屋投保，使出租屋意外事故獲得及時(shí)賠償，能有效保障流動(dòng)人員與出租屋主的權(quán)益，使社會(huì)矛盾化解在萌芽狀態(tài)，有效維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。 成立屋主委員會(huì)的設(shè)想是可行的，符合發(fā)展方向，但需要一套完善的管理規(guī)定，現(xiàn)階段大多數(shù)出租屋主未有齊抓共管的意識(shí)，自覺參與出租屋管理的意識(shí)仍然有待提高，下階段可以先選擇出租屋主意識(shí)高的社區(qū)（村）作試點(diǎn)，把此項(xiàng)工作結(jié)合我區(qū)出租屋安全星級(jí)管理制度共同推進(jìn)。 （三）狠抓重點(diǎn)整治，強(qiáng)化源頭打擊。 通過宣傳、教育和培訓(xùn)等方法，可以引導(dǎo)大多數(shù)出租屋主依法依規(guī)合法獲得房屋租賃利益，但仍存在為數(shù)不少的出租屋主不按規(guī)定出租房屋獲取利益，容忍出租屋內(nèi)違法違規(guī)行為發(fā)生，出租屋存在嚴(yán)重的消防、治安隱患，危害廣大市民生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，在加強(qiáng)正面引導(dǎo)的同時(shí)要加大整治力度，打擊出租屋內(nèi)違法違規(guī)的行為，依法處理違規(guī)出租屋主。主要措施如下： 一是落實(shí)分類管控，深化綜合治理。將出租屋按照安全程度分成四類，建立“重點(diǎn)戶”跟蹤制度和“黑名單”公示制度，突出整治重點(diǎn)，確保精準(zhǔn)打擊，提高出租屋自行整改率。二是完善“清單告知、查處核銷”聯(lián)合執(zhí)法工作機(jī)制。完善發(fā)現(xiàn)告知、查處反饋工作機(jī)制，流管部門與19個(gè)街鎮(zhèn)、12個(gè)區(qū)職能部門建立“清單告知、查處核銷”制度，實(shí)行一個(gè)代碼一宗案件的跟蹤監(jiān)管模式，發(fā)現(xiàn)一宗、查處一宗、核銷一宗，切實(shí)提升隱患查處率。一般問題在鎮(zhèn)街內(nèi)部門告知，由鎮(zhèn)街出租屋聯(lián)合整治小組進(jìn)行整治查處，使大量隱患整治能在基層解決，屬于重點(diǎn)問題的實(shí)施區(qū)級(jí)部門告知，加大聯(lián)合整治力度，由區(qū)相關(guān)職能部門進(jìn)行查處。 以保障承租人生命財(cái)產(chǎn)安全為前提，對(duì)違規(guī)出租屋采取停水停電處理是在經(jīng)過發(fā)出《隱患告知書》3次以上，出租屋主沒有積極整改情況下采取的一種停租整改的宣傳教育手段。只要屋主整改合格后，馬上復(fù)通。此舉起到“教育為主，懲處為輔”的警示作用，沒有違背《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》中“緊急情況除外”的規(guī)定，是防止消防、治安安全隱患進(jìn)一步惡化的快遞處理機(jī)制，也是保護(hù)出租屋主和承租人生命財(cái)產(chǎn)安全的重要措施。 二、簡(jiǎn)化房屋租賃備案流程，實(shí)現(xiàn)人性化管理 我區(qū)嚴(yán)格按照上級(jí)及國(guó)土房管部門的工作要求，各鎮(zhèn)街流管中心受區(qū)國(guó)土房管分局委托辦理轄區(qū)房屋租賃登記備案業(yè)務(wù)（每個(gè)流管中心只有一套由區(qū)國(guó)土房管分局統(tǒng)一制作的房屋租賃登記備案專用章，且村居流管工作暫未受委托辦理該業(yè)務(wù)），一般一宗業(yè)務(wù)辦理約需3個(gè)工作日完成。根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》第十二條規(guī)定，房屋租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自簽訂、變更合同之日起3日內(nèi)到房屋所在鎮(zhèn)街出租屋管理服務(wù)中心辦理租賃登記備案手續(xù)，是出租屋人及委托代理人的義務(wù)。各鎮(zhèn)街流管中心受理租賃登記備案手續(xù)時(shí)要進(jìn)行審查，是《規(guī)定》的工作要求。 下階段，為方便屋主辦理，實(shí)施簡(jiǎn)化房屋租賃備案流程做法有以下3個(gè)方面：一是簡(jiǎn)化住宅類出租屋租賃合同填寫，用《番禺區(qū)房屋租賃協(xié)議》代替。二是在村居流管工作站完成住宅類出租屋租賃登記備案資料收集和發(fā)放工作。由于非住宅類出租屋涉及行業(yè)廣泛，商業(yè)價(jià)值高，變動(dòng)少、需嚴(yán)格管理等原因，非住宅類出租屋辦理房屋租賃登記備案仍需到鎮(zhèn)街流管中心辦理。三是加強(qiáng)信息化建設(shè)，目前使用的流動(dòng)人員信息系統(tǒng)、房屋租賃登記系統(tǒng)和房屋租賃稅務(wù)系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)房屋租賃登記備案信息化管理。下階段將繼續(xù)完善信息系統(tǒng)功能，努力做到手續(xù)簡(jiǎn)化、管理人性化、工作高效化。 三、加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，樹立良好形象 一直以來，我區(qū)高度重視出租屋管理員隊(duì)伍建設(shè)，以打造一支素質(zhì)過硬、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的出租屋管理員隊(duì)伍為重點(diǎn)工作，實(shí)現(xiàn)“六個(gè)統(tǒng)一”管理，即統(tǒng)一招聘、統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一待遇、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一職責(zé)、統(tǒng)一持證上崗，從源頭把好隊(duì)伍入門關(guān)，全面規(guī)范隊(duì)伍管理。但隊(duì)伍中仍存在素質(zhì)較低、態(tài)度較差的個(gè)別隊(duì)員，對(duì)隊(duì)伍造成不良影響。下階段加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)的主要做法：一是完善人事管理管理。加強(qiáng)監(jiān)督《番禺區(qū)出租屋管理員人事管理制度》、《番禺區(qū)出租屋管理員隊(duì)伍組織管理要求》等管理制度的執(zhí)行情況。二是加強(qiáng)黨團(tuán)組織建設(shè)。加強(qiáng)各鎮(zhèn)（街）流管中心建有黨支部、團(tuán)支部、工會(huì)和婦聯(lián)等組織建設(shè)，通過開展組織生活，增強(qiáng)隊(duì)伍自我管理能力。三是強(qiáng)化隊(duì)伍素質(zhì)培訓(xùn)。開展隊(duì)伍軍事培訓(xùn)，磨練隊(duì)伍意志，增強(qiáng)隊(duì)伍的服從性和執(zhí)行力。結(jié)合工作重點(diǎn)，不定期開展各項(xiàng)法律法規(guī)、專題業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提升隊(duì)伍工作技能和服務(wù)意識(shí)。四是加強(qiáng)隊(duì)伍監(jiān)督糾察。加強(qiáng)對(duì)隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，監(jiān)督工作落實(shí)情況，對(duì)群眾投訴和出租屋安全事故案件進(jìn)行倒查糾察，維護(hù)公平正義。五是開展政風(fēng)行風(fēng)民主評(píng)議。開展基層流管機(jī)構(gòu)民主評(píng)議政風(fēng)行風(fēng)工作，通過開展預(yù)防職務(wù)犯罪主題廉政教育學(xué)習(xí)，組織對(duì)流管服務(wù)窗口的信息公開、依法辦事、服務(wù)質(zhì)量、廉潔自律和制度建設(shè)情況的評(píng)議工作，提升隊(duì)伍為民、勤政、務(wù)實(shí)和廉潔的作風(fēng)。 四、關(guān)于出租屋上門檢查的說明 出租屋巡查時(shí)未經(jīng)許可強(qiáng)行入內(nèi)檢查這個(gè)說法并不客觀全面。首先，出租屋巡查是根據(jù)《廣東省流動(dòng)人口服務(wù)管理?xiàng)l例》和《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》的工作要求進(jìn)行的，也是采集流動(dòng)人員信息，檢查出租屋安全隱患不可或缺的環(huán)節(jié)，一般情況下，出租屋主和流動(dòng)人員都是配合出租屋管理員工作的。其次，對(duì)于那些多次巡查沒有開門或者存在情況可疑的，出租屋管理員會(huì)作重點(diǎn)跟進(jìn)，同時(shí)聯(lián)合駐區(qū)民警進(jìn)行檢查。事實(shí)證明，大部分違規(guī)、違法現(xiàn)象都發(fā)生在拒絕接受檢查的出租屋內(nèi)。對(duì)出租屋例行檢查，能夠保障出租屋主的合法權(quán)益，同時(shí)也為流動(dòng)人員提供一個(gè)安全穩(wěn)定的人居環(huán)境。 非常感謝您對(duì)我區(qū)流動(dòng)人員和出租屋服務(wù)管理工作的關(guān)心和支持，歡迎繼續(xù)對(duì)我們的工作提出寶貴的意見和建議。 |
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