議案（建議）辦理

自上世紀(jì)90年代以來，我區(qū)因醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施建設(shè)和水利、供電、燃?xì)庠O(shè)施建設(shè)等公益性項(xiàng)目建設(shè)的需要，對村民房屋實(shí)施征收拆遷，基本都安排了“拆遷復(fù)建用地”，并承諾為他們復(fù)建房屋辦理房地產(chǎn)權(quán)證。但后來，由于種種復(fù)雜的原因，這些復(fù)建房屋在建成后無法循合法的渠道辦證，引發(fā)大量的信訪問題，成為當(dāng)前影響社會穩(wěn)定的一個重要因素。

關(guān)于村民在公益項(xiàng)目拆遷安置地上建房辦證難的原因:

一、上級部門土地規(guī)劃政策調(diào)整。在2000年番禺撤市設(shè)區(qū)時(shí)，允許保留包括土地規(guī)劃分割辦證等原行政權(quán)限3年作為過渡。從2004年下半年起，廣州市規(guī)劃局就明確要求區(qū)規(guī)劃分局停止單獨(dú)核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，須待市國土部門核定用地規(guī)模和市規(guī)劃部門下放審批權(quán)限及明確具體操作辦法后，再按照新的辦理程序辦理。如此一來，就使不少在之前建成或之后才竣工的征地拆遷復(fù)建房屋，無法單獨(dú)取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，后續(xù)的房屋產(chǎn)權(quán)辦證審批手續(xù)也因此而無法繼續(xù)辦理。

    二、部分拆遷安置戶的建房行為存在過錯。包括：1、一些拆遷戶的房屋未批先建。在我區(qū)對村民建房的規(guī)劃工作尚有審批權(quán)時(shí)的習(xí)慣做法是，村民的房屋被拆遷，多由村民自已先建，待房屋竣工驗(yàn)收時(shí)一并補(bǔ)辦相關(guān)的手續(xù)。此后我區(qū)的不少房屋拆遷安置戶仍喜歡這樣未批先建，但已極難補(bǔ)辦手續(xù)。另外，有的拆遷安置戶的情況雖然符合政府的統(tǒng)一安置計(jì)劃，且已辦理了選址意見書，但因當(dāng)時(shí)項(xiàng)目單位與有關(guān)部門未協(xié)調(diào)好，辦理報(bào)批的手續(xù)繁雜且時(shí)間較長，加上發(fā)放給安置戶臨時(shí)安置費(fèi)的時(shí)間較短，結(jié)果，這些拆遷戶等不及，也同樣存在未批先建的情況。2、部分拆遷復(fù)建房屋存在違規(guī)超高、超層、超大等現(xiàn)象。按照土地及規(guī)劃政策要求，村民住宅每戶用地面積不得超過120平方米；建設(shè)規(guī)模不得超過三層加梯間，總高度不得超過14.5米;同時(shí),在飄臺的建設(shè)等方面也有相關(guān)的要求。3、有的村民在獲取安置地后，因經(jīng)濟(jì)條件不足而未能及時(shí)建房，或由于自己拖拉等待而未及時(shí)建房，或在建房后遲遲不去辦證，錯過了能合法辦證的寶貴時(shí)間。

    三、部分拆遷安置戶存在“一戶多宅”的情況。我區(qū)一些公益性項(xiàng)目征地工作推進(jìn)急，為了能及時(shí)收地和讓建設(shè)單位進(jìn)場施工，當(dāng)時(shí)的政府部門對房屋需要拆遷的農(nóng)戶，多承諾按“拆一補(bǔ)一”的方式來安置，加上當(dāng)時(shí)我區(qū)對農(nóng)村建房在規(guī)劃方面還有審批權(quán)，沒有充分考慮上級政策對農(nóng)村“一戶一宅”的約束因素。這樣，一些實(shí)際中存在“一戶多宅”的農(nóng)戶，在房屋被拆遷后，仍然獲得了政府或村委會安排的安置地，并且建成了新房。申辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)才知不符合農(nóng)村“一戶一宅”的政策條件。

    四、有的拆遷復(fù)建房屋的選址存在問題。一些公益性項(xiàng)目在安排拆遷戶的安置地時(shí)，沒有充分考慮安置地規(guī)劃用途的限制性因素，或安置地并沒有取得建設(shè)用地的規(guī)劃指標(biāo)。這樣，用于建設(shè)安置房的土地，在規(guī)劃上仍屬于農(nóng)保地、耕地、公共綠地、公路發(fā)展預(yù)留地、河涌水利堤圍的護(hù)堤地或其它性質(zhì)的控規(guī)地，結(jié)果導(dǎo)致農(nóng)戶建房后根本無法自行辦證。

    五、一些拆遷安置小區(qū)的規(guī)劃審批工作嚴(yán)重滯后。一些新增了拆遷安置建設(shè)用地指標(biāo)的工程項(xiàng)目要求收地的時(shí)間緊、任務(wù)重，常征地拆遷和申報(bào)安置小區(qū)規(guī)劃同時(shí)推進(jìn)。但安置小區(qū)的審批往往涉及多級政府、多個部門的層層審核，辦理手續(xù)和報(bào)建程序都十分繁復(fù)、需時(shí)較長。結(jié)果，有的農(nóng)戶在拆遷復(fù)建的房屋中已入住多年，安置小區(qū)的發(fā)展規(guī)劃仍未能真正批下來。

    六、通過其他途徑去實(shí)現(xiàn)為農(nóng)戶辦證的目的，則存在村民不愿或無力承擔(dān)巨額違建罰款的問題。為了突破辦證難題，區(qū)有關(guān)部門曾協(xié)商同意通過“違建查處→村民繳納罰金→處罰后保留使用”的途徑，為拆遷戶復(fù)建房辦理房地產(chǎn)權(quán)證。繳納罰金的標(biāo)準(zhǔn)，則由相關(guān)的房屋測量公司測量，按房屋面積75元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)處罰。另外測量費(fèi)每戶收取費(fèi)用500元-1000元。這意味著相關(guān)拆遷戶每戶需繳納罰金2.5萬元以上。據(jù)了解，大多數(shù)拆遷戶都不愿接受或無力承受。他們認(rèn)為當(dāng)時(shí)是為了配合政府民生工程而進(jìn)行的拆遷安置，如需通過繳納罰金才能辦理房產(chǎn)證，違背了政府部門當(dāng)初拆遷時(shí)的承諾。

辦  法：

    一、區(qū)政府盡快研究解決方案。建議我區(qū)成立一個專門負(fù)責(zé)化解拆遷安置地建房辦證難問題的協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組。由區(qū)政府辦牽頭，聯(lián)合規(guī)劃分局、國土房管分局、綜合執(zhí)法分局、財(cái)政局以及各鎮(zhèn)（街），對全區(qū)涉及征地拆遷安置地上建房辦證難的問題進(jìn)行一次全面、深入的普查，摸清有關(guān)問題的底數(shù)和類型，并在本區(qū)行政管理的權(quán)限內(nèi)研究出臺一些能有效解決問題的政策和工作指引。針對不同情況，采取不同辦法。如：

    （一）積極探討“按違建處罰”的方法，為拆遷安置戶復(fù)建的不存在超大、超高、超層的房屋辦證。在這方面，根據(jù)實(shí)際情況采取“給拆遷安置戶減免罰款”或由“政府承擔(dān)罰款”。同時(shí)，對超大、超高、超層拆遷復(fù)建房通過查處和整改辦證雙管齊下，使建房者在評估個人得失后作出自己的選擇。

    （二）對于那些存在“一戶多宅”情況的征地拆遷復(fù)建房，或那些已辦理了部分報(bào)建和辦證手續(xù)、只是后來由于各種原因未能走完辦證程序的拆遷復(fù)建房，本著“尊重歷史、實(shí)事求是”的處理原則，恪守政府部門當(dāng)年對征地拆遷安置方面的承諾，理順國土部門與規(guī)劃部門的關(guān)系，積極創(chuàng)造條件，盡可能為他們的復(fù)建房屋辦證。

    （三）對于那些拆遷復(fù)建房屋的選址與我區(qū)用地規(guī)劃沖突的拆遷戶，政府部門能調(diào)整“兩規(guī)”的，盡可能予以調(diào)整。對“兩規(guī)”不能調(diào)整的，也要想方設(shè)法給予拆遷戶以解決辦證問題的出路。

    （四）當(dāng)上級政府有新增的建設(shè)用地指標(biāo)下達(dá)給我區(qū)時(shí)，建議優(yōu)先用于解決公益性征地拆遷戶復(fù)建房屋辦證的歷史遺留問題。

    二、積極向上級黨政部門反映我區(qū)拆遷安置地未落實(shí)建設(shè)用地規(guī)劃的嚴(yán)峻情況，努力爭取政策支持和在辦證方面的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。如，對那些必須通過上級黨委或政府出臺政策，或通過上級政府部門及時(shí)審批才能解決的辦證難題，建議區(qū)委、區(qū)政府積極向上級黨委和政府請示，或加強(qiáng)與上級部門的溝通和協(xié)調(diào)，努力爭取上級部門能早日制定政策、或早日完成拆遷安置小區(qū)規(guī)劃的審批程序。此外，還要積極爭取上級政府部門在辦證方面的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，切實(shí)解決那些存在“一戶多宅”的拆遷復(fù)建房屋，或存在超大、超高、超層的拆遷復(fù)建房屋，或目前仍位于農(nóng)保地、耕地的拆遷復(fù)建房屋，有關(guān)處理和辦證方面的各種難題。

    三、切實(shí)執(zhí)行公益工程建設(shè)項(xiàng)目的事前信訪風(fēng)險(xiǎn)評估制度，對公益性項(xiàng)目的建設(shè)，要盡可能做到先安置、后拆遷。今后，凡政府在公益性項(xiàng)目建設(shè)的決策前，要盡可能先進(jìn)行信訪風(fēng)險(xiǎn)評估，從宏觀層面開展總體分析、分類分析和隱患分析，準(zhǔn)確預(yù)測發(fā)展趨勢，提前制定好防范和應(yīng)對的預(yù)警方案，使矛盾和糾紛能早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早控制、早化解。對征地手續(xù)未完備的公益性工程項(xiàng)目，要盡可能待手續(xù)完備后才拆遷。在決策時(shí)，如果計(jì)劃安排給拆遷戶復(fù)建房屋的安置地，原來是屬于農(nóng)保地、耕地、公共綠地、公路發(fā)展預(yù)留地、河涌水利堤圍的護(hù)堤地或其它性質(zhì)控規(guī)地的，要盡可能調(diào)好“兩規(guī)”后才作為安置地使用。

潘建國委員：

您提出的關(guān)于“當(dāng)前村民在公益項(xiàng)目拆遷安置地上建房辦證難的原因和處理建議”的提案收悉，我分局高度重視，結(jié)合其他職能部門意見，現(xiàn)將辦理結(jié)果答復(fù)如下：

一、我區(qū)拆遷安置房屋的基本情況

近年來，國家、省、市許多重點(diǎn)工程道路、供電線路及亞運(yùn)周邊整治等一系列工程在我區(qū)落戶，工程項(xiàng)目建設(shè)涉及大量征地拆遷安置問題，各被征地村為我區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作出巨大貢獻(xiàn)。綜合各鎮(zhèn)街對本轄區(qū)的梳理情況，我區(qū)拆遷安置項(xiàng)目包括寶墨園擴(kuò)建、省道S362線擴(kuò)建、中華大道擴(kuò)建該造、西村育才小學(xué)擴(kuò)建、武廣動車段建設(shè)、東新高速建設(shè)、北斗大橋建設(shè)等。由于拆遷安置建設(shè)項(xiàng)目用地手續(xù)未完善，欠缺合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)等原因，上述拆遷安置項(xiàng)目房屋至今未符合辦證條件。

二、拆遷安置項(xiàng)目房屋未能辦證的原因分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我區(qū)拆遷安置項(xiàng)目房屋涉及數(shù)量較多，且問題復(fù)雜，導(dǎo)致不符合辦證條件，歸根到底是由于前置問題未得到解決。主要包括：

（一）用地手續(xù)未完善。拆遷安置項(xiàng)目辦理用地手續(xù)涉及部門較多，且程序較復(fù)雜，須經(jīng)過拆遷戶數(shù)核定、用地規(guī)劃選址、用地預(yù)審、用地規(guī)劃許可、用地報(bào)批、規(guī)劃報(bào)建驗(yàn)收及房地產(chǎn)權(quán)登記等工作環(huán)節(jié)，需時(shí)較長。經(jīng)了解，我區(qū)大部分拆遷安置項(xiàng)目至今未完善前期規(guī)劃許可、用地報(bào)批等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致無法為拆遷安置戶辦理房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。此外，部分拆遷安置戶認(rèn)為當(dāng)時(shí)拆遷主體曾承諾“拆一補(bǔ)一”，但房屋建成后，由于政策原因，這部分拆遷安置戶部分不符合“一戶一宅”要求。

（二）報(bào)建手續(xù)未齊備，或存在法律或政策障礙。由于部分拆遷安置項(xiàng)目要求時(shí)間緊、任務(wù)重，簽訂拆遷協(xié)議后，往往在未取得報(bào)建手續(xù)的情況下已經(jīng)動工建設(shè)，但按照現(xiàn)時(shí)政策又無法完善報(bào)建手續(xù)。

（三）房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議未完善備案手續(xù)，不符合廣州市解決歷史遺留房地產(chǎn)權(quán)證受理?xiàng)l件，且該政策目前已失效。

《廣州市解決歷史遺留辦理房地產(chǎn)權(quán)證若干意見》（穗府辦〔2010〕67號）規(guī)定，被拆遷人合法取得的拆遷補(bǔ)償房，其房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議已依法在市城市房屋拆遷管理辦公室辦理登記備案手續(xù)的，可納入解決歷史遺留辦理房地產(chǎn)證解決范圍。由于法律意識薄弱，早期拆遷安置項(xiàng)目補(bǔ)償協(xié)議缺乏備案手續(xù)，因此這部分房屋不能通過歷史遺留辦證途徑解決。

三、相關(guān)職能部門應(yīng)各司其職，積極配合解決辦證問題

拆遷安置房屋辦證問題關(guān)系到拆遷安置戶的切身利益，關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定，區(qū)委區(qū)政府對此高度重視，各職能部門同時(shí)積極配合，力求將該項(xiàng)民生工程做好、做實(shí)。在提案中，您對我區(qū)拆遷安置房屋辦證遺留問題作了深入、透徹的分析，并有針對性地提出相關(guān)解決建議，對相關(guān)職能部門做好工作有較大的啟發(fā)和借鑒作用。對于拆遷安置房屋辦證問題，各部門應(yīng)各司其職，積極配合解決。

（一）根據(jù)區(qū)政府的辦理要求及工作部署，為解決我區(qū)拆遷安置用地報(bào)批及安置房的辦證問題，配合各鎮(zhèn)（街）及用地項(xiàng)目單位辦理拆遷安置用地的有關(guān)手續(xù)，區(qū)國土房管分局已召開工作協(xié)調(diào)會議，梳理有關(guān)情況，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，明確了職責(zé)分工。同時(shí)，鎮(zhèn)（街）及項(xiàng)目單位也應(yīng)抓緊辦理拆遷安置用地的前期規(guī)劃許可、用地報(bào)批及規(guī)劃報(bào)建等相關(guān)手續(xù)。

（二）目前拆遷安置房屋不能辦證的關(guān)鍵是用地、規(guī)劃報(bào)建等前置問題存在政策障礙。對于您提出的建議，我分局將在尊重歷史、實(shí)事求是的基礎(chǔ)上，積極向上級部門請示，爭取制訂拆遷安置房屋辦證的相關(guān)實(shí)施細(xì)則或出具相關(guān)操作指引。突破政策瓶頸，才能從根本上解決拆遷安置房屋辦證的各種問題。

（三）由于拆遷安置房屋辦證涉及規(guī)劃、用地等各方面因素，要全面解決這一民生工程，需要各職能單位、拆遷主體及項(xiàng)目單位的支持與配合，同時(shí)也需要業(yè)主的理解。尤其作為拆遷主體，應(yīng)肩負(fù)起拆遷補(bǔ)償及協(xié)助拆遷安置戶辦證的責(zé)任，貫徹落實(shí)拆遷補(bǔ)償協(xié)議的有關(guān)條款，積極采取其他補(bǔ)償方式，或引導(dǎo)其通過法律途徑解決，盡量解除拆遷安置戶的不穩(wěn)定因素。

（四）對于您提出今后公益性的拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目成立專責(zé)評估小組的建議，很有積極意義。專責(zé)評估小組，應(yīng)由各職能單位組成，在實(shí)施安置拆遷時(shí)提前介入，對簽訂拆遷安置協(xié)議、項(xiàng)目建設(shè)及辦理用地報(bào)建手續(xù)作出必要的監(jiān)督，并敦促項(xiàng)目單位做好后續(xù)工作，才能更好地保障拆遷安置戶的權(quán)益。

  非常感謝您對我區(qū)公益項(xiàng)目拆遷安置地上建房辦證工作的關(guān)心和支持，歡迎繼續(xù)對我們的工作提出寶貴的意見和建議。