議案（建議）辦理

自上世紀90年代以來，我區因醫院、學校等公共設施建設和水利、供電、燃氣設施建設等公益性項目建設的需要，對村民房屋實施征收拆遷，基本都安排了“拆遷復建用地”，并承諾為他們復建房屋辦理房地產權證。但后來，由于種種復雜的原因，這些復建房屋在建成后無法循合法的渠道辦證，引發大量的信訪問題，成為當前影響社會穩定的一個重要因素。

關于村民在公益項目拆遷安置地上建房辦證難的原因:

一、上級部門土地規劃政策調整。在2000年番禺撤市設區時，允許保留包括土地規劃分割辦證等原行政權限3年作為過渡。從2004年下半年起，廣州市規劃局就明確要求區規劃分局停止單獨核發《建設用地規劃許可證》，須待市國土部門核定用地規模和市規劃部門下放審批權限及明確具體操作辦法后，再按照新的辦理程序辦理。如此一來，就使不少在之前建成或之后才竣工的征地拆遷復建房屋，無法單獨取得《建設用地規劃許可證》，后續的房屋產權辦證審批手續也因此而無法繼續辦理。

    二、部分拆遷安置戶的建房行為存在過錯。包括：1、一些拆遷戶的房屋未批先建。在我區對村民建房的規劃工作尚有審批權時的習慣做法是，村民的房屋被拆遷，多由村民自已先建，待房屋竣工驗收時一并補辦相關的手續。此后我區的不少房屋拆遷安置戶仍喜歡這樣未批先建，但已極難補辦手續。另外，有的拆遷安置戶的情況雖然符合政府的統一安置計劃，且已辦理了選址意見書，但因當時項目單位與有關部門未協調好，辦理報批的手續繁雜且時間較長，加上發放給安置戶臨時安置費的時間較短，結果，這些拆遷戶等不及，也同樣存在未批先建的情況。2、部分拆遷復建房屋存在違規超高、超層、超大等現象。按照土地及規劃政策要求，村民住宅每戶用地面積不得超過120平方米；建設規模不得超過三層加梯間，總高度不得超過14.5米;同時,在飄臺的建設等方面也有相關的要求。3、有的村民在獲取安置地后，因經濟條件不足而未能及時建房，或由于自己拖拉等待而未及時建房，或在建房后遲遲不去辦證，錯過了能合法辦證的寶貴時間。

    三、部分拆遷安置戶存在“一戶多宅”的情況。我區一些公益性項目征地工作推進急，為了能及時收地和讓建設單位進場施工，當時的政府部門對房屋需要拆遷的農戶，多承諾按“拆一補一”的方式來安置，加上當時我區對農村建房在規劃方面還有審批權，沒有充分考慮上級政策對農村“一戶一宅”的約束因素。這樣，一些實際中存在“一戶多宅”的農戶，在房屋被拆遷后，仍然獲得了政府或村委會安排的安置地，并且建成了新房。申辦房地產權證時才知不符合農村“一戶一宅”的政策條件。

    四、有的拆遷復建房屋的選址存在問題。一些公益性項目在安排拆遷戶的安置地時，沒有充分考慮安置地規劃用途的限制性因素，或安置地并沒有取得建設用地的規劃指標。這樣，用于建設安置房的土地，在規劃上仍屬于農保地、耕地、公共綠地、公路發展預留地、河涌水利堤圍的護堤地或其它性質的控規地，結果導致農戶建房后根本無法自行辦證。

    五、一些拆遷安置小區的規劃審批工作嚴重滯后。一些新增了拆遷安置建設用地指標的工程項目要求收地的時間緊、任務重，常征地拆遷和申報安置小區規劃同時推進。但安置小區的審批往往涉及多級政府、多個部門的層層審核，辦理手續和報建程序都十分繁復、需時較長。結果，有的農戶在拆遷復建的房屋中已入住多年，安置小區的發展規劃仍未能真正批下來。

    六、通過其他途徑去實現為農戶辦證的目的，則存在村民不愿或無力承擔巨額違建罰款的問題。為了突破辦證難題，區有關部門曾協商同意通過“違建查處→村民繳納罰金→處罰后保留使用”的途徑，為拆遷戶復建房辦理房地產權證。繳納罰金的標準，則由相關的房屋測量公司測量，按房屋面積75元/平方米的標準處罰。另外測量費每戶收取費用500元-1000元。這意味著相關拆遷戶每戶需繳納罰金2.5萬元以上。據了解，大多數拆遷戶都不愿接受或無力承受。他們認為當時是為了配合政府民生工程而進行的拆遷安置，如需通過繳納罰金才能辦理房產證，違背了政府部門當初拆遷時的承諾。

辦  法：

    一、區政府盡快研究解決方案。建議我區成立一個專門負責化解拆遷安置地建房辦證難問題的協調領導小組。由區政府辦牽頭，聯合規劃分局、國土房管分局、綜合執法分局、財政局以及各鎮（街），對全區涉及征地拆遷安置地上建房辦證難的問題進行一次全面、深入的普查，摸清有關問題的底數和類型，并在本區行政管理的權限內研究出臺一些能有效解決問題的政策和工作指引。針對不同情況，采取不同辦法。如：

    （一）積極探討“按違建處罰”的方法，為拆遷安置戶復建的不存在超大、超高、超層的房屋辦證。在這方面，根據實際情況采取“給拆遷安置戶減免罰款”或由“政府承擔罰款”。同時，對超大、超高、超層拆遷復建房通過查處和整改辦證雙管齊下，使建房者在評估個人得失后作出自己的選擇。

    （二）對于那些存在“一戶多宅”情況的征地拆遷復建房，或那些已辦理了部分報建和辦證手續、只是后來由于各種原因未能走完辦證程序的拆遷復建房，本著“尊重歷史、實事求是”的處理原則，恪守政府部門當年對征地拆遷安置方面的承諾，理順國土部門與規劃部門的關系，積極創造條件，盡可能為他們的復建房屋辦證。

    （三）對于那些拆遷復建房屋的選址與我區用地規劃沖突的拆遷戶，政府部門能調整“兩規”的，盡可能予以調整。對“兩規”不能調整的，也要想方設法給予拆遷戶以解決辦證問題的出路。

    （四）當上級政府有新增的建設用地指標下達給我區時，建議優先用于解決公益性征地拆遷戶復建房屋辦證的歷史遺留問題。

    二、積極向上級黨政部門反映我區拆遷安置地未落實建設用地規劃的嚴峻情況，努力爭取政策支持和在辦證方面的業務指導。如，對那些必須通過上級黨委或政府出臺政策，或通過上級政府部門及時審批才能解決的辦證難題，建議區委、區政府積極向上級黨委和政府請示，或加強與上級部門的溝通和協調，努力爭取上級部門能早日制定政策、或早日完成拆遷安置小區規劃的審批程序。此外，還要積極爭取上級政府部門在辦證方面的業務指導，切實解決那些存在“一戶多宅”的拆遷復建房屋，或存在超大、超高、超層的拆遷復建房屋，或目前仍位于農保地、耕地的拆遷復建房屋，有關處理和辦證方面的各種難題。

    三、切實執行公益工程建設項目的事前信訪風險評估制度，對公益性項目的建設，要盡可能做到先安置、后拆遷。今后，凡政府在公益性項目建設的決策前，要盡可能先進行信訪風險評估，從宏觀層面開展總體分析、分類分析和隱患分析，準確預測發展趨勢，提前制定好防范和應對的預警方案，使矛盾和糾紛能早發現、早報告、早控制、早化解。對征地手續未完備的公益性工程項目，要盡可能待手續完備后才拆遷。在決策時，如果計劃安排給拆遷戶復建房屋的安置地，原來是屬于農保地、耕地、公共綠地、公路發展預留地、河涌水利堤圍的護堤地或其它性質控規地的，要盡可能調好“兩規”后才作為安置地使用。

潘建國委員：

您提出的關于“當前村民在公益項目拆遷安置地上建房辦證難的原因和處理建議”的提案收悉，我分局高度重視，結合其他職能部門意見，現將辦理結果答復如下：

一、我區拆遷安置房屋的基本情況

近年來，國家、省、市許多重點工程道路、供電線路及亞運周邊整治等一系列工程在我區落戶，工程項目建設涉及大量征地拆遷安置問題，各被征地村為我區基礎設施建設作出巨大貢獻。綜合各鎮街對本轄區的梳理情況，我區拆遷安置項目包括寶墨園擴建、省道S362線擴建、中華大道擴建該造、西村育才小學擴建、武廣動車段建設、東新高速建設、北斗大橋建設等。由于拆遷安置建設項目用地手續未完善，欠缺合法規劃報建手續等原因，上述拆遷安置項目房屋至今未符合辦證條件。

二、拆遷安置項目房屋未能辦證的原因分析

據統計，我區拆遷安置項目房屋涉及數量較多，且問題復雜，導致不符合辦證條件，歸根到底是由于前置問題未得到解決。主要包括：

（一）用地手續未完善。拆遷安置項目辦理用地手續涉及部門較多，且程序較復雜，須經過拆遷戶數核定、用地規劃選址、用地預審、用地規劃許可、用地報批、規劃報建驗收及房地產權登記等工作環節，需時較長。經了解，我區大部分拆遷安置項目至今未完善前期規劃許可、用地報批等相關手續，導致無法為拆遷安置戶辦理房地產權登記手續。此外，部分拆遷安置戶認為當時拆遷主體曾承諾“拆一補一”，但房屋建成后，由于政策原因，這部分拆遷安置戶部分不符合“一戶一宅”要求。

（二）報建手續未齊備，或存在法律或政策障礙。由于部分拆遷安置項目要求時間緊、任務重，簽訂拆遷協議后，往往在未取得報建手續的情況下已經動工建設，但按照現時政策又無法完善報建手續。

（三）房屋拆遷補償協議未完善備案手續，不符合廣州市解決歷史遺留房地產權證受理條件，且該政策目前已失效。

《廣州市解決歷史遺留辦理房地產權證若干意見》（穗府辦〔2010〕67號）規定，被拆遷人合法取得的拆遷補償房，其房屋拆遷補償協議已依法在市城市房屋拆遷管理辦公室辦理登記備案手續的，可納入解決歷史遺留辦理房地產證解決范圍。由于法律意識薄弱，早期拆遷安置項目補償協議缺乏備案手續，因此這部分房屋不能通過歷史遺留辦證途徑解決。

三、相關職能部門應各司其職，積極配合解決辦證問題

拆遷安置房屋辦證問題關系到拆遷安置戶的切身利益，關系到社會的和諧穩定，區委區政府對此高度重視，各職能部門同時積極配合，力求將該項民生工程做好、做實。在提案中，您對我區拆遷安置房屋辦證遺留問題作了深入、透徹的分析，并有針對性地提出相關解決建議，對相關職能部門做好工作有較大的啟發和借鑒作用。對于拆遷安置房屋辦證問題，各部門應各司其職，積極配合解決。

（一）根據區政府的辦理要求及工作部署，為解決我區拆遷安置用地報批及安置房的辦證問題，配合各鎮（街）及用地項目單位辦理拆遷安置用地的有關手續，區國土房管分局已召開工作協調會議，梳理有關情況，協調相關部門，明確了職責分工。同時，鎮（街）及項目單位也應抓緊辦理拆遷安置用地的前期規劃許可、用地報批及規劃報建等相關手續。

（二）目前拆遷安置房屋不能辦證的關鍵是用地、規劃報建等前置問題存在政策障礙。對于您提出的建議，我分局將在尊重歷史、實事求是的基礎上，積極向上級部門請示，爭取制訂拆遷安置房屋辦證的相關實施細則或出具相關操作指引。突破政策瓶頸，才能從根本上解決拆遷安置房屋辦證的各種問題。

（三）由于拆遷安置房屋辦證涉及規劃、用地等各方面因素，要全面解決這一民生工程，需要各職能單位、拆遷主體及項目單位的支持與配合，同時也需要業主的理解。尤其作為拆遷主體，應肩負起拆遷補償及協助拆遷安置戶辦證的責任，貫徹落實拆遷補償協議的有關條款，積極采取其他補償方式，或引導其通過法律途徑解決，盡量解除拆遷安置戶的不穩定因素。

（四）對于您提出今后公益性的拆遷補償項目成立專責評估小組的建議，很有積極意義。專責評估小組，應由各職能單位組成，在實施安置拆遷時提前介入，對簽訂拆遷安置協議、項目建設及辦理用地報建手續作出必要的監督，并敦促項目單位做好后續工作，才能更好地保障拆遷安置戶的權益。

  非常感謝您對我區公益項目拆遷安置地上建房辦證工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴的意見和建議。