議案（建議）辦理

理由： 
      隨著戶籍政策改革的推進，城市化進程的加劇，番禺居民小區呈現出片區化、集中化的特點，如番禺華南板塊、碧桂園、祈福新邨等小區人數達5萬甚至十幾萬人以上。在小區物業管理任務不斷加重的同時，矛盾卻日益突出。物業糾紛呈逐年上升趨勢，業主維權意識不斷加強，維權手段從沉默到拒繳物業費到暴力抗爭等逐步升級，維權形式從個體維權發展到集體維權，甚至發生重大群體性事件，已經成為影響社會管理和社會和諧穩定的一個重要因素。 
      一、業主與物業管理公司的矛盾日益突出 
      物業公司侵占業主利益是物業群體糾紛的導火索。物業公司侵占小區公共部位、侵占小區公共部位產生的收入的投訴信訪案件占比最多。業主投訴物業公司隨意侵占小區公共部位，將小區道路、綠地改造成停車位進行出租，出租小區外墻進行投放廣告等。小區公共物業產生的收入、物業維修基金的使用情況，物業公司不向業主公開。小區物業管理行為規范和要求也是由物業公司單方制定，小區的大小事務都由物業公司一手操辦，業主只能被動接受物業公司的“管理”。 
      由于物業公司隨意侵犯業主權利，導致某些業主通過拒交物業費來進行反抗，拒交物業費造成物業公司收入減少，物業公司進而降低服務水平，提高物業費、停車費標準，造成小區矛盾越發突出，形成惡性循環。 
      二.業主與物業公司的糾紛得不到及時有效的解決，進而矛盾升級，引發群體性事件 
      當出現物業公司侵犯業主權利，雙方發生糾紛時，沒有專門的部門進行處理。處于弱勢地位的業主在飽受“欺凌”之后，矛盾升級，業主維權手段從沉默到拒交物業費到暴力抗爭逐步升級，維權形式從個體維權發展到集體維權，進而發生群體性沖突，嚴重影響社會穩定。 
據近年新聞媒體報道：2006年華南新城、2010年7月番禺錦繡生態園、2013年1月番禺南村某小區、2015年1月番禺翡翠綠洲、2014年、2015年祈福新邨、2016年11月番禺華薈明苑等小區都先后發生了業主與物業公司對峙、沖突的群體性事件。 
      三、業主委員會成立難 
      據相關統計，番禺區實行專門物業管理的住宅小區約300余個，已召開過業主大會，成立業主組織的占比不到1/3。 
      目前，我區大部分小區的物業管理是由房產開發企業的物業管理公司負責，即物業公司往往是房產開發公司的“兒子公司”、“孫子公司”。物業管理公司幾乎包辦了小區所有管理工作。目前大多數業主委員會的成立動機均是為了解聘物業公司，物業公司不希望業主委員會成立。由于沒有業主委員會，業主作為松散的群體，沒有一個能與物業公司抗衡的組織，力量單薄，只能被迫接受物業公司各項不合理的制度，在長期經受壓迫后，引發業主集體維權，造成群體性事件。 
      四、已成立的業主委員會難以開展工作，無法真正代表業主的利益 
在我區已成立的業主組織當中，業主委員會尚在運作的僅占1/3，其余大多數都是處于癱瘓或僵尸狀態。正在運作的業主委員會之中，能夠真正為業主服務、代表業主利益的更是寥寥無幾。在已成立業主委員會的小區，有的物業公司直接派公司員工擔任業主委員會成員，業主委員會成為某些業主謀取私利的工具。業主委員會不能真正代表業主的利益，保障業主權利。 
導致以上情況的原因有： 
      一、政府對物業管理的指導缺位，業主組織缺乏政府有效指導和幫助 
      物業管理問題處在政府管理的薄弱環節，廣州市乃至全國都較為突出。番禺全區共16個街道、鎮，只有少部分的街道辦、鎮政府的職責里涉及到物業管理工作，其中僅有個別街道涉及業委會工作。且其中涉及到物業管理工作的街道辦，其主要職責也是在于協助相關部門對物業企業進行監督，缺乏主動對小區業主組織進行幫助與指導。 
      另外，根據現行物業管理相關法律規定，在居民小區成立業主大會、選舉業主委員會并非法律的強制性規定。基層政府對于申請成立業主組織的，予以受理備案，而對于大量沒有提出申請的小區，則處于無人管理的狀態。 
      二、業主委員會的成立機制不健全，業主參與積極性不高 
      根據國務院《物業管理條例》的規定，業主委員會的成立采取備案制。只要有20%的業主提議，即可召開業主大會，選舉業主委員會。而在業主大會的籌備過程中，業主為了自身利益，往往出現多個業主牽頭各自成立籌備組的情況。在這種情況下，沒有一個有效的協調機制，各籌備組互不相讓，形成僵局，導致業主大會無法召開，業主委員會無法成立。 
      業主委員會成立難的原因主要有：（1）部分業主對小區成立業主大會、選舉業主委員會不關心、不參與，采取事不關己的態度，只有當業主自身權利受到侵犯時才會意識到業主委員會的重要性。（2）掌握小區物業所有信息的物業公司不配合，不主動提供小區業主資料，甚至對小區成立業主委員會進行阻撓。（3）傳統的會議組織形式、意見征求方式效率極低，難以聚集業主召開業主大會，選舉業主委員會。（4）政府管理薄弱，導致成立業主委員會時的無序狀態。如前文所述，當小區出現多個籌備組的情況下，政府沒有主動出面進行調和。 
      三、業主委員會處在有權無責的狀態，不能真正代表業主的利益 
      由于業主是松散的個體集群，業主的意愿往往要通過業主委員會表達。業主委員會是業主意志的執行者，而業主委員會委員未受過專業培訓，不具備專業知識，缺乏責任意識。部分業主委員會委員在參選時就抱著有利可圖的心理，當選后則以權謀私，與物業公司串通，損害業主利益。 
      另外，業主委員會是非法人組織，沒有承擔責任的主體資格，業主委員會不作為、亂作為是物業管理亂象的又一根源。對業主委員會委員徇私舞弊、侵犯業主利益的行為缺乏有效的監督機制，業主委員會在實際運作中處于“有權無責”的狀態。 
      四、缺乏專門的物業糾紛投訴處理機構 
      根據《廣州市物業管理暫行辦法》的規定，市房地產行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。在市住建委設有物業管理處、對應區住建局設有物業管理科。在政府物業管理部門的職能設置中，只涉及對物業公司的管理，而日常業主對物業公司的投訴則沒有專門的行政部門處理，細小的矛盾得不到及時處理，往往導致矛盾擴大。 
      當前物業糾紛解決機制主要有：人民調解、司法調解、行業協會調解，但實踐中都沒有真正發揮作用，調解必須建立在雙方自愿的基礎上，當事人往往不愿意調解。 
      由于缺乏專門的投訴處理機構，業主在權利受到侵害時，往往通過網絡自媒體表達訴求，表達對物業公司的不滿。現今自媒體極度發達，互聯網信息傳播速度快，一旦小區出現問題造成的不良影響就會被無限放大。 
      五、物業公司作為獲利一方，其財務收支不透明，以擅自侵犯業主權利獲取高額利潤 
      目前，我區對物業管理收費采取全面放開的政策，對于物業公司提供服務的質量和內容、物業服務費、停車費的核準，都沒有引入第三方的監督和評價機制。對物業公司的財務狀況和決策行為，也缺乏第三方監督。 
      物業公司以獲取高額利潤為目的，對小區物業公共部位的財務收入不進行公開，采取“黑箱化”操作，是虧是盈都由物業公司說了算，一邊宣稱虧損巨大，一邊賴著不肯退場。由于物業公司的財務收支缺乏監督，物業公司任意提高物業費、停車費、出租小區公共部位獲取高額利潤，侵犯業主權利。 
      總之，當前物業管理出現的諸多問題，歸結起來最根本、最深層次的原因在于行政管理力量薄弱；業主組織不健全；業主委員會不作為、亂作為；業主組織與物業公司地位不平等。 
辦法： 
      一、制定物業管理具體實施方案，做到小區物業管理具有切實可操作性 
      從國務院的《物業管理條例》到廣東省、廣州市均有物業管理相關的條例規范，但其可操作性不強，一些原則性的規定在實踐中難以落到實處，無法發揮作用。 
      我區住建局設有法制和物業管理科，主要負責物業行業的監督管理、指導業主大會的成立及業主委員會的選舉工作。而作為更貼近居民小區工作的街道辦卻沒有設立這樣的管理機構、沒有相應的行政權力。因此，區政府應當制定物業管理具體實施方案，明確相關部門及單位在小區物業管理中的責任,確定職責范圍、權力清單、責任主體。 
      新制定的物業管理實施方案必須更加注重可操作性，例如目前政府對業主大會的籌備組采取備案制，當一個小區如果出現多個籌備組時，應當如何協調的問題；對于物業管理收費標準，停車費收費標準；小區公共部位收入的公開、分配；對物業公司財務核算的監督等問題都要進行規定。 
      二、增加政府人員編制和經費投入，在每個小區成立物業管理委員會，對住宅小區的物業進行全面指導、管理 
      南京市通過在小區成立物業管理委員會，取得了很好的效果，為此，我區可參照南京市的做法，提升我區物業行政管理水平。 
      （一）街道政府加大財政經費投入、增加人員編制，在每個小區成立物業管理委員會，物業管理委員會由街道辦、社區居委會、派出所、業主（由街道指派）各派員組成。物業管理委員會的職責包括：推動業主大會的召開，選舉業主委員會；當業主委員會不能成立或尚未成立時，代行業主委員會職權，組織業主就小區重大事項進行投票；業主委員會成立后，物業管理委員會負責監督業主委員會。通過設立物業管理委員會，業主委員會成立難、不作為、缺乏監督等問題都可得到有效解決。 
      （二）為解決第一次成立業主大會的經費問題，第一次成立業主大會的費用可由開發商承擔。由開發商在出售物業時，向街道辦或居委會交納10萬元作為第一次業主大會的啟動經費。 
      （三）針對前期物業公司由開發商選聘的問題，合同可采用每年一簽的模式，并在合同中約定后期成立的業主委員會享有合同解除權。 
      （四）針對業主委員會委員成為某些業主謀取私利的工具的問題，參照南京市的做法，采取居委會委員與業主委員會主任交叉任職模式，不但可以解決業主委員會無責任、不受監管的狀態，也可以避免某些業主當選業委會委員后謀取私利。 
      三、加快推進業主決策電子投票系統的全面運作 
      針對傳統的業主大會召集方式、意見征求方式、表決方式難以滿足當下人們快節奏生活方式的需要，業主難以聚集，不愿參與小區的會議決策等問題，目前，市住建委在全市選取了30個住宅物業小區推廣使用業主決策電子投票系統，雖然取得了良好的效果，但目前普及面太小。 
      我區應當積極接入業主決策電子投票系統。針對2005年前的房產數據無法直接導入投票系統數據庫，需要人工錄入，耗時長的問題。建議將我區房產數據的錄入工作分解到各街道。必要時，政府可向社會購買服務，將錄入工作進行外包。并將矛盾糾紛突出的小區先行納入投票系統，率先運作，讓業主能夠就小區重大事項快速民主決策，緩解物業矛盾糾紛，解決難以聚集業主開會決策的老難題。 
      四、逐步推行物業公司酬金制 
      雖然物業公司與業主是合同關系，但業主并不具有任意選擇、隨意更換物業公司的現實條件，即業主不具有平等的議價權、選擇權。當前尚不具備放開物業管理收費、停車收費的條件。 
      為解決這一問題，我區可以參照香港的做法，選取部分小區作為試點，對物業公司逐步推行酬金制。即物業公司工作人員領取固定酬金，物業費總額的5%-8%作為物業公司的固定利潤。每年項目獨立審計，超出部分的利潤滾存到下一年，并根據上年度利潤的多少，上下調整下年的物業費標準。物業公司的人員編制根據物業的規模來定編，具體可由物業公司與業主協商確定。 
      五、建立快速解決糾紛的機制 
      一是在街道辦等基層政府設立專門的物業投訴處理部門，配備人員編制，對物業公司、小區業主的違法行為進行處罰，快速處理投訴舉報，化解矛盾糾紛。 
      二是基層法院可以設立巡回法庭、速裁庭，在保證公正的前提下，對物業服務合同糾紛案件進行快速審理，建立物業糾紛專門化解機制。可借鑒北京昌平法院速裁庭的做法，針對物業糾紛案件數量多，占用了大量司法資源，但本身法律關系、案件事實簡單的情況，速裁庭建立了專門的化解機制：利用信息技術手段，批量向業主發送短信，節省司法資源；發放《訴前建議書》，給予雙方7天的自行協商解決糾紛的時間，敦促業主與物業、供暖公司進行協商；對于無法調解或拒不配合工作的，由內勤組統一排庭，外勤組集中送達，審判組及時依法審理。目前，昌平法院已制作了“表格式”裁判文書模板，將判決書基本要素列入表格中，簡潔明了，既大大縮減了判決書的篇幅，又不遺漏判決書的主要內容，使當事人對判決內容一目了然，實現了簡案快審。 
      三是要充分利用人民調解委員會的作用。居委會設立人民調解委員會，以平息糾紛、解決爭議為首要任務，及時調解各類物業糾紛，并通過調解工作宣傳法律、法規、規章、政策等，教育業主及物業公司遵紀守法。調解達成后，經由法院確認調解書的效力，有給付內容的，迅速執行，快速了結糾紛。 

民進番禺區基層委員會： 
      貴單位提出的《加強政府對物業管理的指導，推動和諧小區建設》（第9號）建議收悉。我區高度重視，由我局牽頭積極組織區人民法院、區司法局、各鎮街等單位認真研究辦理，并與貴單位在7月6日進行了座談交流。貴單位關于物業管理存在問題及原因的分析非常透徹，關于加強物業管理的辦法很有針對性，我局很受啟發。經綜合區人民法院、區司法局、各鎮街等會辦單位意見，現將辦理有關情況答復如下： 
      一、關于制定物業管理具體實施方案，做到小區物業管理具有切實可操作性的建議 
      目前廣州市住建委正在加快《廣州市物業管理條例》的立法進程，探索并制定住宅小區新的管理模式和管理措施。我局正在密切關注該項立法進程。此外，為進一步創新社會治理、維護社會穩定，努力打造共建共治共享的社會治理格局，形成矛盾糾紛化解的部門合力，我局制定了《番禺區加強物業管理糾紛處理工作方案》，并經番禺區2018年第四次物業管理聯席會議審議通過，自2018年8月15日起試行。該方案對于各相關部門、各鎮街在處理物業管理糾紛有明確的責任分工。 
      貴單位建議的明確籌備組、物業收費等具體問題，我局已通過印發《物業管理知識手冊》等宣傳指導資料，加強對鎮街、居委會、業委會的指導和培訓進行規范。 
      二、關于增加政府人員編制和經費投入，在每個小區成立物業管理委員會，對住宅小區的物業進行全面指導、管理的建議 
      物業管理委員會制度對于提升物業管理水平、減少小區矛盾效果確實比較明顯。據了解，廣州市住建委在《廣州市物業管理條例（草案）》中有相關的立法計劃。因該制度的實施必須等待相關立法，建議貴單位通過政協渠道向政府反映相關建議，爭取及早將物業管理委員會制度立法。 
      （一）關于加大財政經費投入和人員編制問題。 
      該事項需依據區政府出臺相關政策來執行。 
      （二）關于解決第一次業主大會經費問題。 
      根據物業管理相關法規規定，業主大會經費應當由小區自行解決，一般在小區公共收入中支出。由開發商支出在法理上難以獲得支持。 
      （三）關于前期物業公司問題。 
      根據《廣東省物業管理條例》第五十條的規定，物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。同時，由于很多小區未成立業主大會，前期物業合同一年一簽存在合同簽訂主體適格及違反法規規定的問題。 
      （四）關于居委會委員與業主委員會主任交叉任職模式問題。 
      業主委員會委員需要有業主身份，且須經業主大會表決產生。現行的法律法規中未有相關規定，由于區級無相關立法權，需等待上級部門對物業立法的進一步明確、完善。 
      三、關于加快推進業主決策電子投票系統的全面運作的建議 
      根據《廣州市住房和城鄉建設委員會關于開展業主決策電子投票試點工作的通知》（穗建物業[2017]896號）的工作要求，我局對番禺區試點小區電子投票的錄入和使用工作提出具體要求，對試點小區在推進電子投票試點工作過程中遇到的問題進行業務指導。2017年，番禺區石碁鎮盛恒家園、沙灣鎮雅居樂雍容北臺、鐘村街華豐大廈先行先試，試點工作已全部完成。2018年，按照市住建委的工作要求，今年番禺區建立不少于87個物業住宅小區的業主微信投票基礎數據庫。我局印發了相關工作方案，下達了今年完成99個小區的目標任務，并多次召開工作會議，督促物業服務企業盡快落實業主微信投票基礎數據庫工作。截止9月，已有80個物業小區建立了業主微信投票基礎數據庫。我局將繼續加強督促，確保今年目標任務按期順利完成。 
      四、關于逐步推行物業公司酬金制的建議 
      目前，物業服務費用收取方式一般采用包干制和酬金制兩種，兩種物業服務收費方式各有利弊。相對于包干制，酬金制要求小區物業公司管理相對比較規范，物業收費水平相對較高，業委會監督機制比較健全。番禺區的老舊小區比較多，收費水平普遍偏低，業主對酬金制的認識還不全面，業委會組織管理水平相對偏低。此外，現行的物業管理法律法規中沒有推行酬金制的相關規定，物業小區實行包干制還是酬金制管理，由全體業主通過業主大會表決決定。因此，區住建局不宜在我區強制推行物業管理酬金制。 
      五、關于建立快速解決糾紛的機制的建議 
      2017年，我局已組織成立了由區司法局、區法院、區公安分局、區城管局、區物業管理協會等相關單位組成的區物業糾紛調解委員會，并要求各街道在今年7月前成立物調委，居委會成立物調組。目前，該項工作鎮街、居委會已全部完成。我局通過組織召開業委會、物業企業、鎮街物業管理人員物業知識培訓，印發物業糾紛調處相關指導資料，提高從業人員的素質和業務水平。 
      根據《番禺區加強物業管理糾紛治理工作方案》，按照居委會負責、屬地管理、逐級調處的原則化解物業管理糾紛案件。區長專線及區信訪局等部門收到的與物業管理相關的信訪投訴案件先交屬地鎮街安排社區居委會物業糾紛調解組進行調處；復雜疑難的案件經居委會物業糾紛調解組調處不成的，由鎮街組織調處；重大復雜疑難的案件經鎮街調處不成的，邀請區各相關部門協助調處。 
      感謝貴單位對我區物業管理工作的關心和支持，歡迎繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。