近年來，隨著房地產業的高速發展，商品房住宅小區成為人們安居置業的首選。居住在環境優美、管理井然的小區的確是一件令人愉悅的事情，安居樂業是人們最基本的需求之一，也是社會穩定的一大前提。住宅小區管理已成為社會治理工作中的一項重要內容。

當前，全市由專業物業公司管理的住宅小區有3000多個，建筑面積超2億平方米，物業服務企業2200多家，從業人員約20萬人，服務居民約910萬人。我區作為廣州市的主要居住區域，住宅小區的居民人數十分龐大。由于住戶的素質參差、文化差異以及價值觀的不同，自然而然便產生許多的鄰里問題，如果光靠物業公司的介入處理，往往難以解決。特別是碰上了管理軟弱、責任心不強的物業公司，這些小的鄰里問題將有可能變成大問題，甚至演變成社會事件。

本提案主要從小區住宅樓內公共電梯間管理問題進行討論，希望從這方面的探討能為有關部門對提高住宅小區管理質量提供一些有用的參考。筆者實地走訪了沙灣、市橋、橋南、大龍等鎮、街的若干住宅小區（星晨時代豪庭、雅居樂君域公館、華景新城、可逸江畔、東逸華庭等），發現個別住戶隨意占用公共電梯空間，擺放雜物的現象非常突出，并由此造成同住一層的其他住戶十分大的意見，甚至引發了沖突，導致鄰里關系緊張。筆者同時也詢問了有關小區的物業公司，他們均表示這類問題也只能盡量協調，除此之外沒有其他更有效的辦法，居委會或者屬地鎮、街對小區內的事務也建議物業公司和業主自行協商解決，基本上不會介入處理。

經觀察，堆放在公共電梯間的雜物主要是鞋柜、鞋架、電動車、自行車和一些廢舊物品。這些物品（雜物）實際上都有固定地方可以擺放的，鞋架、鞋柜可以屋里；電動車、自行車基本每個小區都有停放的地方；廢舊物品有垃圾收集點。因個別住戶存在貪小便宜的心理，或“不占白不占，我不占別人也會占，不占就虧了”的心態，隨意占用共有的公共空間，這既影響了居住環境，又損害了其他住戶的合法權益。如處理不當將會“小事化大”，引起鄰里糾紛，甚至演變成激烈的沖突。

筆者認為，這種“小事”主要有三方面的危害：

一、住宅樓的公共電梯間往往也是安全通道，萬一遇上火災等意外事故，公共電梯間就是主要逃生通道。而個別住戶為了一己之私，隨意占用，雖然占用的面積可能不大，但也會對“生命通道”造成一定的阻塞，影響逃生效率，后果嚴重！

二、在高房價的環境下，小區可活動的空間相對較小，公共電梯間也成為了小朋友的一個活動空間。如果個別住戶隨意擺放自行車、電動車等物品，極易對小朋友在電梯間玩耍時造成人身傷害。同時，個別住戶在電梯間停放電動車，甚至為其充電，極易造成火災事故。后果不堪設想！

三、公用電梯間是小區內公共部分，不法占用公共場所，獲取不當得利，是部分住戶不法占用的主要驅動因素之一。簡單來說就是愛占便宜的自私心態作祟。個別住戶不聽勸阻，強行占用公共電梯間擺放物品（雜物），而又得不到應有的懲處，久而久之，其他住戶也會萌生“不占白不占”的心理，也占用公共空間，從而形成惡性循環。這不僅導致小區公共區域管理愈發困難，更助長了這種自私自利的價值觀，對社會公德的培養十分不利，也與“干凈、整潔、平安、有序”要求相悖。

辦  法：

可見，隨意占用公共電梯間絕不是小事，是關系到每個住戶的人身安全和社會公德的構建。對此，亟需建立一個以小區物業公司為主，住房建設和消防等部門以及屬地鎮、街和社區共同配合參與的監督管理機制。通過各單位的大力支持、積極引導、適當介入、落實責任，使住宅小區的公共區域，特別是公共電梯間的管理規范有序、干凈整潔，盡可能杜絕隨意不法占用行為的出現。筆者建議從以下四方面著手解決：

一、住宅小區物業管理的主管單位是住房建設部門，可以由區住房建設局統一制定小區管理公約，由業主、物業公司、政府（由區住房建設局、屬地鎮、街等部門代表政府）三方簽訂，形成契約，詳細列明各自的權利和義務、責任。同時，物業公司、住房建設等部門加大宣傳力度，逐步培養主動維護小區秩序的主流價值觀，使各住戶形成自覺維護公共秩序的良好習慣。

二、小區住宅樓公共電梯間的管理不應只是物業公司的責任，屬地鎮街、主管部門也應想方設法，同心協力，指導物業管理公司并積極介入做好有關的管理工作。例如：對隨意停放在公共電梯間的電動自行車，由于火災隱患巨大，有關部門要配合物業公司參照“五類車”的執法，對其進行暫時收繳，對不符合標準的予以沒收銷毀；其他物品，如鞋柜、鞋架、自行車以及廢舊物品等，物業公司要張貼公告，勸告住戶及時清理，公告期滿后，有關單位要配合物業公司對其視作無主物進行收繳處理。

三、消防部門要加強巡查轄內住宅小區，督促和配合物業公司加大對非法占用公共區域、公共電梯間物品（雜物）的清理工作，確保消防安全通道暢通。對不予配合的住戶除清理其影響消防通道暢通的物品外，還應對住戶依法處罰，增加震懾力。

    四、住房建設、消防等部門和屬地鎮、街要定期向物業公司收集公共區域管理工作情況和不定期進行抽檢。對存在不遵守管理公約，屢勸不改，長期占用公共電梯間住戶數量較多和管理措施落實不到位的小區進行重點整治，并通過網絡、電視等媒體手段對典型小區和住戶進行曝光。通過加大懲處力度和輿論監督等手段，確保住宅小區公共區域（公共電梯間，安全通道）不被不法占用，營造干凈、整潔、平安、有序的小區環境，弘揚公平、正義的社會風氣。

王藝賢委員：

您提出的《關于加強和完善住宅小區公共區域管理的建議》（第59號）建議收悉。我單位高度重視，積極組織區消防大隊等單位進行認真研究辦理，并與您在9月18日進行了座談交流，經綜合區消防大隊等會辦單位意見，現將辦理有關情況答復如下：

一、基本情況

我區現有436個住宅小區，其中有物業管理的384個， 2000年以前建成的老舊小區186個，物業服務企業111家，成立了業主委員會的小區95個。根據《廣東省物業管理條例》的有關規定，小區的共用部位（即公共區域），是指屬于業主共有共用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。據了解，您提及的住宅小區內共用部位被業主占用的情況普遍存在，有些業主占用了消防通道，存在一定的消防隱患，直接關系到人身財產安全問題，的確需要政府部門加大宣傳力度，逐步培養小區業主形成維護小區良好秩序的主流價值觀，保障住宅小區的和諧穩定。

二、關于提案提出的意見

（一）區住房建設局統一制定小區管理公約。

據了解，2013年，市國土房管局印發了《廣州市業主大會和業主委員會工作指引》。2014年，市國土房管局對該《指引》進一步修訂。該《指引》中附有業主大會和業主委員會示范文書，其中包含管理規約和議事規則的范本。2016年8月，我局印制了《物業管理知識手冊》，將《廣州市業主大會和業主委員會工作指引》及文書范本納入手冊中，派發給鎮街、小區業主以及物業企業進行政策法規宣傳，加深小區業主對規范管理小區的認識，引導小區業主共同維護小區公共秩序和環境衛生等。此外，市住房和城鄉建設局和我局還分別印發了《物業服務合同》范本，指導和規范物業服務企業的物業管理服務行為。此外，小區業主也可以通過召開業主大會，對小區業主占用公共部位的處理進行約定，通過雙過半業主表決通過后實施，以此來約束小區業主占用公共部位的行為。

（二）加強轄內住宅小區巡查，加大對非法占用公共區域、公共電梯間物品（雜物）的清理工作，確保消防安全通道暢通。對不予配合的住戶除清理其影響消防通道暢通的物品外，還應對住戶依法處罰，增加震懾力。

我局將排查住宅小區消防安全隱患作為日常巡查工作內容，并作為物業公司評先評優的重要依據。同時，不定期開展消防安全專項巡查。今年4月，我局開展全區物業小區消防隱患全覆蓋排查，重點排查消防栓水壓、消防中控室管理、消防應急預案、消防器材是否符合要求以及占用消防通道情況等。針對排查情況，我局會同區消防大隊、區應急管理局召開全區消防整治工作會議，進一步指導鎮街、物業企業開展消防隱患整改工作，對整改不到位的，我局聯合區消防大隊依法處理。對非法占用公共部位的行為，我局發出整改要求后仍拒不整改的，將依據《廣東省物業管理條例》的有關規定，對涉事業主實施行政處罰。

（三）屬地鎮街、主管部門指導物業管理公司并積極介入做好有關的管理工作，定期向物業公司收集公共區域管理工作情況和不定期進行抽檢。

我局和各鎮街積極開展住宅小區的檢查和管理工作。一是我局制定了《番禺區住宅物業項目差異化管理工作方案》，根據小區綜合情況分ABCD四類進行差異化管理，突出重點對D類小區每月督導檢查不少于1次，檢查內容包括是否存在占用共用部位的情況。今年以來，我局共檢查物業小區275個次，發出《整改通知書》27份，每月在番禺日報設立“曝光臺”，通報管理優良和較差的小區名單各2個，引導物業企業加強小區服務。二是相關鎮街實行社區人員與消防、城管部門每周一例會一巡查的制度，將社區的各種問題一起商議解決，并定期聯合行動對轄內的各個區域進行巡查。一經發現隱患問題，立即勒令整改。對屢勸不改者，由城管部門依法將違放物品清理走。三是倡議小區實行樓長制，每棟樓設置樓長一職，對該樓進行巡查管理。為充分發揮黨員積極性，結合黨員聯系服務社區工作，我局擬定了《番禺區紅色物業黨建引領工作方案》，待近期區物業管理聯席會議通過后實施。四是要求居委的工作人員在工作中充分發揮網格員的作用，加強網格巡查，做到及時發現及時勸阻。五是加強對物業企業日常管理問題的督促整改。在檢查中對物業企業日常管理行為進行全方位體檢，發現存在問題，立即簽發整改通知和整改清單，并要求物業服務企業加強宣傳，積極引導居民改掉隨意占用公共電梯空間、擺放雜物的陋習，共同維護干凈、整潔、平安、有序的小區環境。

    感謝您對我區物業管理工作的關心和支持，歡迎您繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。