國家稅務總局廣州市番禺區稅務局關于政協十五屆番禺區委員會

第五次會議閉會期間第105號提案的答復

番禺區黨外知識分子聯誼會：

    你們提出的《關于明確產業用房開發項目中分割轉讓部分稅務處理的提案》（第105號）收悉。我局高度重視，積極會同區規劃和自然資源分局、區住房城鄉建設局等單位認真研究辦理，并在11月5日與鐘桂源委員進行了電話溝通。經綜合各會辦單位意見，現將辦理有關情況答復如下：

    一、關于企業持有的用于出售的產業用房部分（即存貨性質房產）房產稅稅收執法標準不一的問題

    根據《財政部 稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》〔（1986）財稅地字第8號〕規定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”以及《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定：“鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。”目前，我區基層稅務機關與區級稅務主管部門在企業持有的用于出售的產業用房部分（即存貨性質房產）是否應征收房產稅的口徑上不存在分歧，均嚴格按照《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）規定執行，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅。若企業未取得房地產開發企業資質，則按照《財政部 稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》〔（1986）財稅地字第8號〕規定，在房屋辦理驗收手續之次月起征收房產稅。

    二、企業進行產業用房開發涉及主體性質

    我區工業物業產權分割轉讓的條件、程序、標準等主要依據《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市提高工業用地利用效率實施辦法的通知》（穗府辦規〔2022〕5號）的相關規定執行。此外，根據《廣州市人民政府辦公廳關于加強土地供應及供后監管的實施意見》（穗府辦規〔2023〕4號）有關規定，“工業用地，對于招商引資重點保障類、戰略性新興產業等扶持類項目可將投資和產業主管部門提出的產業類型、生產技術、產業標準、投資強度、產值稅收等作為土地供應前置條件；對于市場充分競爭類項目實行限地價、競貢獻公開出讓、不得設置除產業類型以外的其他競買資格要求。”經核，目前我區已有工業用地上房屋申請分割轉讓登記的案件中，暫無房地產開發企業作為轉讓主體進行申請的情況。

    三、關于房地產開發企業資質獲取

    根據《房地產開發企業資質管理規定》（中華人民共和國住房和城鄉建設部令第54號）第五條規定，房地產開發企業按照企業條件分為一、二兩個資質等級。

    一級資質辦理條件如下：1.從事房地產開發經營5年以上；2.近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；3.連續5年建筑工程質量合格率達100%；4.上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額；5.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有專職會計人員不少于4人；6.工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；7.具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；8.未發生過重大工程質量事故。

    二級資質辦理條件如下：1.有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，其中專職會計人員不少于2人；2.工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；3.具有完善的質量保證體系。

    目前，我市房地產開發企業一級資質由廣東省住房和城鄉建設廳初審后轉報住房和城鄉建設部審批核發，房地產開發企業二級資質由廣州市住房和城鄉建設局負責核準審批。

    感謝你們對我區稅收工作的關心和支持，歡迎你們繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。

                                                                                  國家稅務總局廣州市番禺區稅務局

                                                                                         2025年11月20日