番禺區科技工業商務和信息化局關于區十八屆人大五次會議第91號代表建議的答復

蘇惠康等代表：

    你們提出的《關于妥善解決農村集體資產合法合規問題的建議》（第91號）收悉。我局高度重視，會同有關單位認真研究辦理，并與蘇惠康代表在6月4日進行了溝通。經綜合有關單位意見，現將辦理有關情況答復如下：

    一、關于村鎮工業集聚區完善歷史用地手續的建議

    一是我區已于2022年6月制定實施《番禺區村鎮工業集聚區升級改造試點項目完善歷史用地手續工作指引》，該指引結合上級用地報批政策要求及我區實際，聚焦村鎮工業集聚區改造試點項目，針對完善歷史用地手續審批環節中的痛點難點堵點，在審查流程及標準等方面提出完善舉措，并明確了報批材料清單和具體要求。通過規范工作流程、完善工作機制，探索可復制、可推廣的完善歷史用地手續新路徑，助力村鎮工業集聚區試點項目建設提質增效，以點帶面推動我區產業高質量發展。

    二是在村鎮工業集聚區更新改造試點項目推進過程中，我區首創“公開招商，凈地出讓”改造模式。我區參照廣州市龍灣片區舊城混合改造項目，在全市村鎮工業集聚區更新改造試點項目中首次提出以“公開招商，凈地出讓”模式實施改造，并明確實施改造的主要環節和具體流程，破解我區部分村鎮工業集聚區項目存在的改造成本高、清租解約難、短期收益低、村集體自有資金不足以覆蓋改造成本等難題，鼓勵引導市場主體參與改造，為同類項目有序推進提供了政策指引、技術指導和路徑參考，該模式已獲市支持在全市同類項目中推廣。

    二、關于盤活留用地開發留用地的建議

    我區農業農村以及招商等部門積極籌備留用地招商推介活動和沿海漁港經濟區招商推介會活動，完成制作宣傳展板、宣傳冊、宣傳視頻及邀請企業等有關工作，參加1月15日在越秀國際會議中心舉辦的“番禺區農村建設用地招商推介會”。2月27日，我區組織召開“2025番禺區留用地招商工作座談會”，邀請區農業農村局及8個鎮（街）共24位村代表參會，針對各村在留用地招商中存在的困難和提出的問題進行解答，宣講介紹最新留用地開發的政策和相關規定，研究和探討了在新形勢下突破留用地招商開發瓶頸的新思路。同時，搜集從事留用地開發相關的企業線索包括工業地產開發運營知名企業信息，策劃和籌備召開留用地招商推介會，為企業和村集體提供雙向選擇平臺，拓寬我區村集體開展留用地招商的渠道和空間，助力引入更多優質企業參與開發我區留用地。截至目前，共收集22家國外和國內工業地產商名單，4個留用地成功案例，同時與“五行四所”進行溝通，為籌備廣州市番禺區留用地全區招商大會奠定堅實基礎。

    三、關于法律政策與農業農村“三資”的建議

    一是司法部門如最高人民法院出臺了專項指導意見，旨在規范此類糾紛的處理，其核心是確立調解優先原則，要求法院在審理無證物業租賃合同時，避免機械地“一刀切”判定合同無效，這有助于保護承租人和出租人的合法權益，減少因形式主義導致的資源浪費和矛盾激化。同時，這一原則體現了司法公正與效率的統一，避免因產權證缺失而引發的不公判決，促進社會和諧穩定。通過強調調解和個案分析，指導意見為類似糾紛提供了明確指引，推動法律適用更加人性化和務實化。

    二是按照農業農村“三資”管理辦法有關要求，農村建設用地項目引入運營主體，需建成建筑物形成固定資產后，才能在“三資”交易平臺進行交易。我區率先制訂《番禺區農村建設用地高效開發利用先行先試方案》，允許農村建設用地項目在建設前引入運營主體，舊水坑村試點項目（一期）在全市同類項目中首先采用勘察設計施工總承包及運營（EPCO）模式實施建設（即在正式開發建設前提前公開選取物業需求企業，由競得方負責設計、采購、施工、運營管理等工作），在建設過程中同步開展招商，充分考慮擬入駐企業需求，實現定制式建設和高效的運營。

    四、關于開展村鎮工業集聚區微改造的建議

    按現行國家衛片執法政策，在1987年1月1日《土地管理法》頒布實施后，未完善用地手續的歷史建筑、公建配套或體育設施等，需完善用地手續才能進行改建、擴建、翻新（如刷漆、換頂等），否則納入新增非農化違法用地進行整改。對于合法報建或確權的已建成建筑的外立面整飾修繕工程，可根據《廣州市城鄉規劃程序規定》第三十五條、第四十六條按程序申領建設工程規劃許可證。

    五、關于不同村廠房建筑現狀發展規劃布局的建議

    針對村廠房建筑，我區已印發的《番禺區產業規劃（2022-2035年）》（以下簡稱《產業規劃》）中已提出活化利用的要求與產業發展的指引。

    一是在《產業規劃》第三章第五節“加快推進千億級產業矩陣建設”中，明確提出通過活化利用村廠房建筑優化產業發展空間：以國土空間總體規劃為引領，聚焦批而未供、供而未用、用而未盡等問題，大力推進村鎮工業集聚區、低效工業用地連片整治和盤活利用。加快產業園區（集聚區）有機更新和擴容利用，推動工業設備“上樓”；經批準實施的項目，在符合相關技術規范的前提下，合理提高建筑容積率。建立特色產業園區用地儲備庫，支持新增建設用地指標向高能級產業園區（集聚區）傾斜。

    二是在《產業規劃》第四章第五節“落實各鎮街產業空間指引”中，對鎮（街）的村廠房利用提出了不同的產業發展指引：沙頭街道依托海倫堡創意園、汀根村村鎮工業集聚區等載體，圍繞傳感科技、汽車配件、智能機電等領域重點企業，布局智能裝備制造、數字信息技術等業態，建鏈、補鏈、延鏈、強鏈，走鏈式集群發展之路；大龍街道推動村鎮工業集聚區改造升級和工業提容，重點發展現代商貿、汽車零部件制造、時尚經濟等，培育發展新一代信息技術、都市消費工業、高端智能裝備制造等；石碁鎮依托華創產業園、橋山村村鎮工業集聚區，結合石碁鎮區、橋山舊村等居住片區提升改造，重點發展現代商貿服務、優質社區服務等。

    六、關于引入國有企業建造專業園區的建議

    我區已確定區屬國有企業廣州市番盈新投資有限公司作為番禺區產業保障房建設、高標準廠房建設和產業園區管理主體。其參與村級工業園升級改造及運營管理可采取兩種模式，一是輕資產運營，即由村集體出資改造，由國有企業包租并進行招商運營管理。二是重資產運營，即村集體提供土地，由國有企業出資改造。國有企業與村集體按約定比例分配升級改造后的物業所有權，國有企業分得的物業自行進行招商運營管理，村集體分得的物業可選擇自行運營或委托國有企業包租運營。

    七、關于村級工業園改造專項資金的建議

    根據《廣州市關于優化空間載體支撐制造業高質量發展的實施意見》中“關于加快工業園區高質量發展的若干措施”有關要求，對村鎮工業集聚區更新改造試點項目運營企業，在試點項目內圍繞主導產業建設的公共服務平臺，按不超過20%實際固定資產投資金額給予財政支持，單個項目最高不超過1000萬元。我區將持續推動更多村鎮工業集聚區納入廣州市村鎮工業集聚區更新改造試點項目，并引導、鼓勵優質園區運營機構或金融機構等成立園區載體建設基金，重點投入到廣州市產業園區建設及升級改造。

    感謝你們對農村集體資產有關情況的關心和支持，歡迎你們繼續對我們的工作提出寶貴意見和建議。

                                                                                      番禺區科技工業商務和信息化局

                                                                                              2025年6月13日