廣州市番禺區人民政府關于印發番禺區化龍鎮柏堂村（地圍片）城中村改造項目征收補償安置方案的通知

　　番府〔2025〕39號

各鎮政府、街道辦事處，區府直屬各單位：

　　《番禺區化龍鎮柏堂村（地圍片）城中村改造項目征收補償安置方案》業經區政府常務會議審議原則同意，現印發給你們，請遵照執行。執行過程中遇到的問題，請徑向區城市更新局反映。

　　廣州市番禺區人民政府

　　2025年7月31日

番禺區化龍鎮柏堂村（地圍片）城中村

改造項目征收補償安置方案

　　第一章  總則

　　第一條  制定依據。為加強征收補償安置管理，維護被征收土地農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的合法權益，保障番禺區化龍鎮柏堂村（地圍片）城中村改造項目順利推進，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《廣東省土地管理條例》《廣州市城中村改造條例》《廣州市農民集體所有土地征收補償辦法》《番禺區農民集體所有土地征收補償辦法》等相關規定，結合我區實際，制定本方案。

　　第二條  適用范圍。本方案適用于番禺區化龍鎮柏堂村（地圍片）城中村改造項目集體土地征收補償安置工作。本項目范圍內的國有土地上房屋征收補償安置方案按《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》等規定另行制定。

　　第三條  職責分工。

　　（一）區征地辦負責組織實施本項目征收土地工作。

　　（二）區城市更新局負責統籌組織本項目推進工作。

　　（三）區規劃和自然資源分局負責本項目征收土地具體管理工作。

　　（四）發展改革、公安、財政、人力資源社會保障、生態環境、住房城鄉建設、農業農村、林業和園林、城市管理、統計等有關行政主管部門按照各自職責協同推進本項目相關工作。

　　（五）化龍鎮政府負責具體實施本項目的征收土地補償及安置工作，具體包括組織基礎數據調查，協助開展擬征收農民集體所有土地、房屋及其他地上附著物和青苗等詳查工作，與被征收土地的所有權人、使用權人及其他相關權利人協商補償和安置事宜，簽訂征收補償安置協議，制訂、實施安置房分配方案，開展社會穩定風險評估等事項。

　　（六）項目改造主體負責配合實施本項目的征收土地補償及安置工作，具體包括：

　　1.配合基礎數據調查，協助開展擬征收農民集體所有土地、房屋及其他地上附著物和青苗等詳查工作，配合與被征收土地的所有權人、使用權人及其他相關權利人協商補償和安置事宜，配合簽訂征收補償安置協議，配合制訂、實施安置房分配方案，配合開展社會穩定風險評估，協助制訂征地補償安置方案等事項。

　　2.籌集城中村改造資金，申請和償還城中村改造專項借款等政策性資金。

　　3.本項目安置房、職責范圍內的基礎設施和公共配套設施建設，并承擔全部建設過程的各項工作。

　　第二章  征收土地補償

　　第四條  征地補償費用類別及標準。征收土地補償費用包括土地補償費、安置補助費、房屋補償費、其他地上附著物及青苗補償費等。相關補償標準和獎勵費按照我區農民集體所有土地征收補償政策規定執行。

　　第五條  留用地。因征收土地產生的經濟發展留用地，按照我區農民集體所有土地征收補償政策規定執行。

　　第三章  征收土地上房屋補償

　　第六條  房屋征收補償對象。

　　對被征收房屋享有所有權等權利的單位和個人，屬于集體土地上房屋的征收補償對象。

　　房屋包括農村住宅房屋、農村非住宅房屋、農村集體經濟組織物業。

　　房屋的集體土地所有權證、集體土地使用權證、宅基地使用證、房地產權證、不動產權證或者登記證明，用地、建房批準文件（包括相關主管部門核發的農村村民住宅施工標志牌、信息牌或經備案文件等），以及人民法院、仲裁機構生效的法律文書等，可作為補償、安置相關依據。

　　第七條  農村住宅房屋補償安置方式。

　　征收土地涉及農村住宅房屋的補償安置方式包括貨幣補償（棄產）、復建安置兩種方式。

　　住宅房屋被補償人選擇貨幣補償（棄產）的，應當向被補償人支付房屋補償費、區位補償價、搬遷費、臨時安置費，對于在規定期限內簽訂房屋征收補償安置協議及搬遷的給予搬遷獎勵費。貨幣補償（棄產）補償金額的計算公式為：被征收房屋重置單價×房屋補償面積（不含超出部分建筑面積）＋區位補償單價×征收部門核定的土地補償面積＋搬遷費＋臨時安置費+搬遷獎勵費（如有）。其中，區位補償單價是指本項目被征地范圍內房屋所占土地使用權價值，按該項目被征地所在區域用地基準地價級別價的50%計算。

　　住宅房屋被補償人選擇復建安置的，采取補償與安置分開的方式，先按照被征收房屋的重置價給予補償，再按條件核定復建安置指標后由被補償人以安置房回購價選房安置。

　　第八條  農村住宅房屋補償。住宅房屋被補償人選擇復建安置的，應當向被補償人支付房屋補償費、搬遷費、臨時安置費；在規定期限內簽訂房屋征收補償安置協議及搬遷的，給予搬遷獎勵費。

　　（一）房屋補償費按照建筑物重置價標準（詳見附件1）執行。對于補償標準低于1800元/平方米的房屋，按1800元/平方米予以補償。房屋補償面積（不含超出部分建筑面積）具體要求如下：

　　1.存在以下情況之一的，按完全產權補償額予以補償：

　　（1）房屋持有合法權屬證書的，按權屬證書登記的建筑面積予以補償。

　　（2）房屋已辦理合法報建、改建手續、取得相關主管部門核發的農村村民住宅施工標志牌、信息牌或經備案的，按取得相關手續時現狀房屋中的準建建筑面積部分予以補償；超出部分建筑面積按照1200元/平方米補償材料費，但政府相關部門依法認定不予補償的除外。

　　（3）1987年1月1日前（不含本數）已建成的無產權證房屋，至今未擴建或改建的，按現狀房屋的建筑面積補償。

　　2.存在以下情況的，按完全產權補償額的95%予以補償：

　　1987年1月1日至發布征地預公告日期間建成的房屋，符合“一戶一宅”（本方案所述的“一戶一宅”均指按照附件2《計戶原則》規定的農業戶或視作戶在本村有建成住宅房屋或有未建住宅用地），建房用地經柏堂村委會及化龍鎮政府認定作為住宅用途并能提供相關依據的，按現狀房屋中符合建房當時我區村民房屋建設標準的建筑面積予以補償；超出部分建筑面積按照1200元/平方米補償材料費，但政府相關部門依法認定不予補償的除外。

　　3.存在以下情形之一的，不予補償和安置：

　　（1）征收土地預公告發布后違法新建的房屋或違法加建、改建、擴建的房屋部分。

　　（2）經政府相關部門依法認定不予補償的房屋。

　　（二）搬遷費按每棟住宅房屋5000元的標準核算（包含臨遷和回遷兩次搬遷費）。被補償人應當在補償安置協議約定的搬遷期限內完成搬遷并將房屋交付化龍鎮政府。屬于征收范圍內的被補償人應當在規定的期限內到化龍鎮政府辦理補償登記，并提供被征收房屋有關的合法證件。

　　（三）在規定期限內簽訂房屋征收補償安置協議及搬遷的，給予搬遷獎勵費，按每棟住宅房屋20000元予以獎勵。

　　第九條  農村非住宅房屋補償。

　　征收農村非住宅房屋（不包括農村集體經濟組織物業），應當向被補償人支付房屋補償費、搬遷費、停產停業損失補償（如有）。

　　房屋補償費和搬遷費按照評估價確定，評估時點為征地補償安置公告發布之日。

　　因征收土地造成農村非住宅房屋停產停業損失的，參照國有土地上房屋征收的停產停業損失補償標準予以補償。

　　第十條  農村集體經濟組織物業補償。

　　農村集體經濟組織和村委會辦公場所、祠堂、圩集、廟觀等農村集體經濟組織的公共建筑物和公共設施及其他具有合法產權的農村集體經濟組織物業，可以按照“拆一補一”的原則復建安置或者產權調換。公共建筑物和公共設施作為集體物業，與安置區統一規劃，建成后交由農村集體經濟組織管理。

　　不具備復建安置和產權調換條件的，給予貨幣補償，包括房屋補償費、搬遷費、停產停業損失補償（如有）。房屋補償費和搬遷費按照評估價確定，評估時點為征地補償安置公告發布之日。因征收土地造成停產停業損失的，參照國有土地上房屋征收的停產停業損失補償標準予以補償。

　　為鼓勵農村集體經濟組織加快配合完成土地征收工作，在規定期限內簽訂土地征收補償協議的，作為獎勵，農村集體經濟組織可按建安成本價回購安置區的配套商業，具體回購數量根據本項目實際情況確定。其中，建安成本價依據綜合建安單價確定，具體由化龍鎮政府另行核算公布；具體回購數量不得超過安置區配套商業總量，也不得超過原有被拆除的村集體物業建設總量，具體由化龍鎮政府核定。

　　第四章  農村住宅房屋復建安置

　　第十一條  復建安置的資格條件。本項目征地預公告發布之日前，被補償人符合第十二條規定核定復建安置指標情形的，有權獲得安置。

　　第十二條  復建安置指標的核定。復建安置指標為安置房的建筑面積（單位：平方米），被補償人可憑經核定的復建安置指標以回購價購買安置房。住宅房屋（或住宅用地）的復建安置指標核定方式具體如下:

　　（一）有合法產權房屋的被補償人可選擇如下方法之一核定安置指標：

　　1.按證載的建筑面積等面積核定安置指標。

　　2.對120平方米以內證載用地面積，按其3倍加20平方米核定安置指標；超出部分的證載用地面積，按其80%的3倍核定指標。

　　戶籍不在本村的被補償人如選擇本項第2點方法核定安置指標，每戶核定安置指標總計不超過280平方米。

　　（二）對符合本方案第八條第（一）項第1、2點情形但沒有合法產權的住宅房屋的被補償人，屬于戶籍在本村的村民，在符合“一戶一宅”的前提下，按照每戶（本方案中如無特別說明的，均指農業戶或視作戶）每宅用地面積（含建基面積，且不超過120平方米；政府或村規定的街巷用地面積及建房退縮部分不計算在內）的3倍加20平方米核定安置指標。

　　（三）符合本條第（一）（二）項情形的住宅房屋，如果每個農業戶所核定的安置指標少于戶內人口每人50平方米標準的，可按戶內人口每人50平方米的標準核定安置指標（該戶內人口僅指具有本村農村集體經濟組織成員資格人員及其戶內的父母、配偶、子女）。

　　（四）符合本條第（一）（二）項情形的住宅房屋，如果每個農業戶所核定的安置指標加獎勵指標不足280平方米標準的，可以按安置房的建安成本價購買至280平方米。建安成本價依據綜合建安單價確定，具體由化龍鎮政府另行核算公布。

　　符合本條第（一）（二）項情形的住宅房屋，如果每戶所核定的安置指標超過280平方米標準的，超過280平方米的部分不予復建安置，該部分安置指標可交給補償人回收或選擇房票安置（作為貨幣補償的補充形式）。房票安置的票面金額由基礎補償金額、房屋征收獎勵和政策性獎勵構成，不包含臨時安置費，具體規則另行制定。被補償人可以選擇以下方式之一使用房票：

　　1.按照市、區政策規定使用房票購買新建商品房或我區政府性房源。

　　2.房票可由化龍鎮政府組織在本項目被補償人之間轉讓且限轉一次，具體辦法另行規定。

　　房票到期未使用的，扣除相應政策性獎勵后，被補償人向房票核發部門申請兌換成貨幣。

　　（五）符合應當補償情形，在本村有未建住宅用地（無住宅房屋）且戶籍在本村的村民，按以下方法核定安置指標：

　　對于在舊村固化線范圍內，有相關的土地來源證明、屬村莊建設用地、未侵占集體公共用地、使用權和范圍無爭議的未建住宅用地，經公示無異議的，由柏堂村委會及化龍鎮政府審核確認后，在符合“一戶一宅”的前提下（戶須為農業戶），在扣除應退縮的面積后（應退縮的面積指因河涌、道路和公共設施要求退縮面積，但不包括留巷退縮和建房退縮），按其剩余面積的80%核定安置指標，每個農業戶核定安置指標總計不超過120平方米。

　　（六）符合應當補償情形，戶口不在本村但祖籍在本村且在本村只有一間住宅房屋的被補償人，可參照本條第（一）（二）項情形核定安置指標，每戶核定安置指標總計不超過280平方米。已有合法權屬證書的，可按合法權屬證書登記的建筑面積總和核定安置指標。

　　（七）被補償人選擇安置房戶型時，因補平戶型面積需要，所選總建筑面積超出復建安置指標的部分不得超過10平方米，按照本條第（四）項相關內容以建安成本價購買安置房的被補償人除外。

　　（八）廚房、廁所等附屬房屋只能與其主體房共同視為一處房產，不能單獨獲得安置指標。

　　第十三條  安置房回購價格。

　　復建安置指標小于等于房屋補償面積（不含超出部分建筑面積）的部分，按4000元/平方米回購安置房；復建安置指標大于房屋補償面積（不含超出部分建筑面積）的部分，以及未建住宅用地所核定的復建安置指標，按5000元/平方米回購安置房；屬于補平戶型面積的部分，按5000元/平方米購買。

　　安置房建成后，實測總建筑面積小于被補償人所選安置房戶型總建筑面積的，應退回被補償人實際支付的差額面積部分的安置房回購款〔不含第十八條第（二）項規定的獎勵費〕；實測總面積大于被補償人所選安置房戶型總建筑面積的（含補平戶型面積），不再另行收取費用。

　　第十四條  安置指標的回收。被補償人可將復建安置指標交給補償人回收，回收價格為7000元/平方米。

　　被補償人在明確選擇戶型后，剩余指標小于安置區最小戶型且無法補平戶型面積的，可將剩余指標交給補償人按回收價進行回收；也可選擇將此部分指標轉讓給其他被補償人。

　　第十五條  安置房建設標準和管理。安置房為帶裝修房。安置區的物業管理費用由被補償人自行承擔，物業管理具體規則由化龍鎮政府另行明確。

　　第十六條  安置房選房規則。被補償人以核定的安置房面積選房安置，具體選房規則由化龍鎮政府另行制定。

　　第五章  臨時安置

　　第十七條  臨時安置費。

　　被補償人選擇復建安置方式的，臨時安置費的計算時間從被補償人簽訂房屋征收補償安置協議且交出被征收房屋之日起至化龍鎮政府送達回遷書面通知之日后3個月止。自簽訂房屋征收補償安置協議且交出被征收房屋后被補償人一次性獲得18個月臨時安置費，期滿后被補償人按季度領取臨時安置費。被補償人選擇貨幣補償（棄產）方式的，一次性給予3個月臨時安置費。如果補償人已兌現了部分安置指標（提前安置或指標回收）的，被補償人的臨時安置費按相應比例扣減。

　　按照第十二條第（四）項規定選擇房票安置部分的安置指標，相應的臨時安置費按房票使用期限（18個月）進行發放。房票使用期滿后，被補償人總臨時安置費按相應比例扣減。

　　臨時安置費按照本方案第八條第（一）項第1、2點確定的房屋建筑面積計算，標準為20元/平方米/月。臨時安置費每月不足2000元的，按2000元支付。

　　第十八條  其他簽約獎勵。被補償人選擇復建安置且在規定期限內簽訂房屋征收補償安置協議及搬遷的，除可以按照第八條規定給予搬遷獎勵費外，還可獲得以下獎勵：

　　（一）每戶20平方米復建安置獎勵指標，回購價為5000元/平方米。

　　（二）獎勵費2500元/平方米，按照實際回購安置房建筑面積（含補平戶型面積和獎勵指標）核算，棄產、指標回收、房票安置以及按照第十二條第（四）項規定以建安成本價購買安置房的部分不享受該獎勵。該獎勵費不單獨發放，僅在安置房建成辦理回購手續時用于核減回購價。

　　（三）臨時安置費提高5元/平方米/月。

　　（四）每個農業戶可免費獲得或以優惠價格購買1個車位，具體規則由化龍鎮政府另行制定公布。

　　（五）以簽訂房屋征收補償安置協議時段先后確定選購順序，先簽約，先選房，具體以選房規則為準。簽約時段由化龍鎮政府另行制定公布。

　　未建住宅用地被補償人選擇復建安置且在規定時限內簽訂征收補償安置協議的，僅可按本條第（一）（二）（五）項規定獲得獎勵，不享有第八條規定的搬遷獎勵費及本條第（三）（四）項的獎勵。

　　第六章  其他規定

　　第十九條  “住改商”房屋的處理。已取得營業執照的“住改商”房屋，除按照上述規定給予補償及安置外，另按照實際經營房屋建筑面積，參照國有土地上房屋征收的停產停業損失補償標準予以補償。

　　第二十條  “產權糾紛”房屋的處理。征收有產權糾紛的房屋，在規定的期限內糾紛未能解決的，由區征地辦依法組織征收。征收前化龍鎮政府應當向公證機構辦理被征收房屋的證據保全和征收補償費的提存公證。

　　第二十一條  資金管理。被補償人選擇回購安置房的，其房屋補償款由化龍鎮政府統一存入以被補償人的名義開設、由化龍鎮政府共同監管的專用賬戶，監管的房屋補償款產生的利息按照存款利率結算歸被補償人。待安置房建成辦理回購手續時，按“多退少補”的原則對被補償人進行結算。

　　第二十二條  相關稅費。安置房增值稅、首筆物業維修基金及其他稅費納入本項目成本，具體由區征地辦負責組織支付。

　　第二十三條  房屋的拆除。被補償人自行搬遷完畢后須將房屋交由化龍鎮政府安排拆除，被補償人不能自行拆除房屋。

　　第七章  附則

　　第二十四條  本方案未明確內容根據《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》《番禺區農民集體所有土地征收補償辦法》等有關規定執行。

　　第二十五條  本方案由區城市更新局負責解釋。

　　第二十六條  本方案自印發之日起施行。

　　附件：1.建筑物重置價標準表

　　          2.計戶原則

附件1

　　建筑物重置價標準表

附件2

　　計戶原則

　　一、農業戶

　　農業戶是指本項目的征地預公告或建設通告發布之日零時前在當地公安戶籍管理機關及在本村委會登記在冊的常住戶。

　　二、視作戶

　　（一）在被征地范圍內有房屋的農業戶內，符合如下條件之一的可視為“一戶”（視作戶），但不計作農業戶：

　　1.已婚夫婦及其未滿18周歲的子女。

　　2.本項目的征地預公告發布之日零時前年滿18周歲的未婚村民。

　　3.本項目的征地預公告發布之日零時前已離異或喪偶未再婚的村民及其撫養的未滿18周歲的子女。

　　（二）家庭屬于本次征收范圍的在校就讀大中專生和現役軍人，且年滿18周歲，并享受農業戶口待遇的，可視為“一戶”（視作戶）。

　　（三）在本次征收范圍內，沒有已經建成房屋的農業戶不能產生視作戶。

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