廣州市番禺區人民政府關于印發番禺區農村建設用地開發建設監管辦法（試行）的通知（已失效）

　　第一章總則

　　第一條為進一步加強農村建設用地開發建設的監督管理，規范農村建設用地開發建設行為，保障農村集體經濟發展，保護農村集體經濟組織及其成員合法權益，根據《廣東省農村集體資產管理條例》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法》《廣州市農村集體資產交易管理辦法》等有關規定，結合我區實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱農村建設用地，是指本行政區域內以農村集體經濟組織名義取得合法用地手續、完善權屬登記的建設用地。包括如下：

　　（一）以出讓或劃撥方式取得的國有建設用地。

　　（二）集體土地所有權不變，辦理了使用集體建設用地手續的農村集體建設用地。

　　宅基地、農用地、由政府投資建設的公共設施用地、已納入城市更新改造項目的農村建設用地不適用于本辦法。

　　本辦法所稱農村集體經濟組織，是指原人民公社、生產大隊、生產隊建制經過改革、改造、改組形成的合作經濟組織，包括股份合作經濟社等。

　　第三條本辦法所稱開發建設，是指在農村集體建設用地所有權不變，集體建設用地使用權以有償方式發生轉移、再轉移，包括出讓、出租、轉讓、轉租；或農村國有建設用地使用權進行出租、轉租的前提下，農村集體經濟組織引入市場主體（以下簡稱合作方）開發建設的行為。

　　以農村集體建設用地使用權作價入股（出資）、與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的，視同農村集體建設用地使用權出讓。

　　開發建設的農村建設用地不得用于商品房開發和住宅建設，但經市政府批準利用農村集體建設用地建設租賃住房的除外；不得通過非法延長開發期限或改變規劃用途等手段，變相進行帶居住功能產品的開發并向社會出售。

　　第四條農村集體經濟組織沒有引入市場主體共同開發，由本農村集體經濟組織自主開發建設的，不適用于本辦法。

　　農村集體經濟組織依法轉讓其國有建設用地使用權的按國有土地的相關房地產管理辦法管理，不適用于本辦法。

　　第五條農村建設用地開發建設的監管分事前、事中、事后三個環節。

　　事前監管，是指對擬開發項目前期籌備、農村建設用地公開交易等的監管。

　　事中監管，是指對開發項目報建、建設等的監管。

　　事后監管，是指對開發項目建成后手續辦理、農村集體經濟組織權益保障等的監管。

　　第六條市規劃和自然資源局番禺區分局、區農業農村局、區住房城鄉建設局、各鎮政府（街道辦事處）依照各自職責，負責依法監督、指導轄區內農村建設用地開發建設工作。

　　第二章農村建設用地開發建設的事前監管

　　第七條擬啟動開發建設前，農村集體經濟組織應做好以下前期準備工作：

　　（一）資產評估。以出讓農村集體建設用地使用權形式進行開發建設的，應委托具備B級以上資質的土地評估機構評估建設用地市場價格，再確定公開交易底價。以出租農村集體建設用地使用權、農村國有建設用地使用權等交易形式進行開發建設的，可采取詢價或評估等方式評估建設用地市場價格，再確定公開交易底價，具體方式由屬地鎮政府（街道辦事處）確定。評估結果應當向本組織全體成員公布。

　　（二）咨詢規劃條件。向市規劃和自然資源局番禺區分局咨詢了解該農村建設用地的規劃用地性質、相關技術經濟指標等情況，及委托有資質的設計單位對該地塊進行規劃方案的初步設計。

　　（三）起草初步交易方案（流轉方案、流轉意向等），方案應包含以下基本內容：擬開發建設地塊的交易方式（即出讓、出租、轉讓、轉租）、使用期限、起始價格、土地用途、交易條件、競投意向人資格、收益收取、社保專用賬戶信息等。

　　（四）農村集體經濟組織收集擬交易地塊的相關審批文件和權利證書、項目可行性分析報告、交易方案等。為增強開發建設的可行性，農村集體經濟組織可先行征得屬地鎮政府（街道辦事處）同意。

　　（五）農村集體經濟組織應按照《廣東省農村集體資產管理條例》《廣東省農村集體經濟組織管理規定》《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法》《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法實施細則》《番禺區農村集體資產交易管理實施細則》和本農村集體經濟組織章程的有關規定，表決、公示交易方案。

　　第八條各鎮政府（街道辦事處）要加強對農村建設用地開發建設項目產業的招商管理，對擬開發建設項目要設定產業與稅收的招商條件，對項目的投資主體、產業類型、投資強度、產出貢獻、環境影響等指標進行充分論證和嚴格把關。區發展改革局、區科工商信局、區招商辦、區稅務局予以指導。鼓勵區屬國有企業參與農村建設用地開發建設。

　　第九條農村集體經濟組織應嚴格按照《廣東省農村集體資產管理條例》《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法》《廣州市集體建設用地使用權流轉管理辦法實施細則》《廣州市農村集體資產交易管理辦法》《番禺區農村集體資產交易管理實施細則》等有關規定，對擬開發建設地塊實行公開交易。在完成公開交易前，農村集體經濟組織存在以下行為之一的，擬開發建設地塊不得進入平臺公開交易：

　　（一）提前交易。

　　（二）與合作方提前簽訂任何形式的意向書。

　　（三）提前收取任何形式的意向金和合同履約金。

　　（四）變相交易建設用地指標。

　　第十條在集體建設用地所有權不變的前提下，以出讓、轉讓、出租、轉租形式進行農村集體建設用地使用權有償轉移、再轉移的，按規定通過區農村集體資產交易管理中心或其鎮（街）分中心進行公開交易。集體建設用地使用權出讓最高年限不得超過同類用途國有土地使用權出讓的最高年限，即商業、旅游、娛樂用途出讓年限最高不得超過40年；工業、倉儲及其他非住宅用途出讓年限最高不得超過50年。集體建設用地使用權出租期限不得超過20年；出讓用地的出租期限，還應當不超過出讓的剩余年限。

　　以出租、轉租農村國有建設用地使用權形式進行開發建設的，按規定通過區農村集體資產交易管理中心或其鎮（街）分中心進行公開交易。農村國有建設用地使用權的出租期限，應當不超過不動產權證書上的剩余年限，最高出租年限，不得超過20年。

　　農村集體經濟組織以出讓農村建設用地使用權形式進行開發建設的，鼓勵農村集體經濟組織優先考慮將該建設用地納入全區征收、儲備范圍，區土地開發中心負責指導和實施。納入全區征收、儲備范圍的農村建設用地，所屬農村集體經濟組織可享受增加分成物業等政策優惠。

　　第十一條市規劃和自然資源局番禺區分局要核查擬交易地塊是否取得合法有效的集體建設用地批準文件和規劃許可文件，是否取得權屬證，是否權屬清晰無爭議，是否符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，是否納入已發布征地預公告的擬征地范圍，擬交易地塊是否以土地證為宗地進行交易，交易地塊用途、出讓底價、出讓年限等是否符合要求，核查競投意向人及其股東在廣州市行政區域內有否嚴重違反土地出讓合同約定、閑置土地或有其他土地利用不良記錄；將擬出讓的集體建設用地納入年度土地供應；依申請辦理集體建設用地使用權登記等，并將登記結果抄送相關鎮（街）和區農業農村局。

　　第十二條區農業農村局要加強指導區農村集體資產交易管理中心（含各鎮（街）分中心）做好農村集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租，農村國有建設用地使用權出租、轉租等交易形式的具體組織實施工作。

　　第十三條各鎮政府（街道辦事處）要審核屬地農村集體經濟組織交易方案、合同等相關資料，商請區發展改革局、區人力資源和社會保障局、市規劃和自然資源局番禺區分局、區城市管理綜合執法局、區城市更新局、區土地開發中心、區招商辦等區相關部門提出擬交易地塊的核查意見；管理區農村集體資產交易管理鎮（街）分中心，并提供人員、場地、設施設備、辦公用品等支持；引導農村集體經濟組織通過區農村集體資產交易管理中心（含各鎮（街）分中心）進行農村集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租，農村國有建設用地使用權出租、轉租等交易業務；監督農村集體經濟組織成員會議或成員代表會議相關議事決策符合相關規定；加強指導農村集體經濟組織不得簽訂以農用地交易名義實為農村建設用地開發建設的交易合同；加強對農村集體經濟組織以農用地名義簽訂合同的履行情況實施監管，不得以農用地交易代替建設用地交易。

　　第十四條區農村集體資產交易管理中心要做好全區農村集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租，農村國有建設用地使用權出租、轉租等交易方式的受理和組織實施工作：提供農村集體資產（包括農村建設用地）交易的場所；統一發布農村集體資產（包括農村建設用地）交易信息，接受競投意向人咨詢和報名，收取競投保證金，按照規定組織交易；通知農村集體經濟組織派員到場見證監督；出具《成交確認書》。加強對區農村集體資產交易管理鎮（街）分中心的業務指導工作。區農村集體資產交易管理中心不對進場交易的農村集體資產（包括農村建設用地）的質量瑕疵、權屬合法性瑕疵以及合同違約等風險承擔法律責任。

　　第十五條區農村集體資產交易管理鎮（街）分中心要做好本鎮（街）轄內農村集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租，農村國有建設用地使用權出租、轉租等交易方式的受理和組織實施工作：提供本鎮（街）農村集體資產（包括農村建設用地）交易的場所；統一發布本鎮（街）農村集體資產（包括農村建設用地）交易信息，接受競投意向人咨詢和報名，收取競投保證金，按照規定組織交易；通知農村集體經濟組織派員到場見證監督；出具《成交確認書》。區農村集體資產交易管理鎮（街）分中心不對進場交易的農村集體資產（包括農村建設用地）的質量瑕疵、權屬合法性瑕疵以及合同違約等風險承擔法律責任。

　　第十六條城市管理、發展改革、社會保障等行政主管部門應當按照各自職責，做好擬交易地塊的相關核查工作。

　　區城市管理綜合執法局要核查擬交易地塊上是否有違法建筑。

　　區發展改革局要會同市規劃和自然資源局番禺區分局、區招商辦核查擬交易地塊是否符合產業政策、產業規劃。

　　區人力資源和社會保障局要核查擬交易地塊所屬農村集體經濟組織是否已開立社保專用賬戶。

　　區土地開發中心要核查擬交易地塊是否納入征收、儲備范圍。

　　區城市更新局要核查擬交易地塊是否納入“三舊”改造范圍。

　　第十七條公開交易結束后農村集體經濟組織必須與中標企業簽訂合同，對投資收益分配、權利義務、監管單位、開竣工時間、投資強度、閑置土地處理、糾紛解決和違約責任等內容進行約定。合同簽訂前，農村集體經濟組織應把擬簽訂合同報屬地鎮政府（街道辦事處）審核，待審核后方可簽訂。屬地鎮政府（街道辦事處）要對合同條款、有效期等進行嚴格把關。

　　第十八條市規劃和自然資源局番禺區分局、區農業農村局依照各自職責，制定農村建設用地開發建設合同樣本，把下列內容作為合同樣本條款，并會同各鎮政府（街道辦事處）指引農村集體經濟組織使用合同樣本：

　　（一）關于合同履約金的退回方式。

　　1.以出租農村建設用地使用權形式進行開發建設的，合同期滿后合同履約金本金全額退回合作方。

　　2.開發建設項目在規劃上產權可分割的，按如下方式分期分批退回合同履約金本金給合作方。退回的時間與比例為：

　　（1）全部主體工程完成封頂后30日內，退回合同履約金總額的20%。

　　（2）開發建設項目經綜合驗收合格，辦妥農村集體經濟組織可分配建筑物業的整體移交手續實際交付使用后30日內，退回合同履約金總額的20%。

　　（3）開發建設項目辦妥竣工驗收備案手續，并辦妥農村集體經濟組織可分配建筑物業的分戶不動產權證書手續后15日內，退回合同履約金總額的20%。

　　（4）待保修期滿無質量問題后15日內，一次性退回合同履約金總額的5%。

　　（5）合同期滿后，余款退回合作方。

　　3.開發建設項目在規劃上產權不可分割的，按如下方式分期分批退回合同履約金本金給合作方。退回的時間與比例為：

　　（1）辦妥開發建設項目整體移交手續并實際交付使用，且辦妥開發建設項目不動產權證書手續后30日內，退回總額的60%。

　　（2）待保修期滿無質量問題后30日內，一次性退回合同履約金總額的5%。

　　（3）合同期滿后，余款退回合作方。

　　（二）合作方如需將開發建設項目使用權轉租給第三方，需征得所在農村集體經濟組織同意，并向屬地鎮政府（街道辦事處）報備，合作方按約定比例分配和使用物業的除外。

　　合作方向第三方轉租開發建設項目收取租金的，合作方須按收取第三方租金的同樣比例先行支付租金給農村集體經濟組織，收取租金年限不得超過向村交租年限，合作方按約定比例分配和使用物業的除外。

　　（三）明確租金收取的期限和方式，原則上農村集體經濟組織按年收取租金。

　　（四）不得將正在開發建設的農村建設用地和開發建設項目進行抵押融資，出讓、轉讓農村集體建設用地使用權，轉讓農村國有建設用地使用權給合作方的除外。

　　（五）開發建設項目要設立投資強度、產出貢獻、環境影響等指標，以及合作方無法達到承諾的約束或處置辦法。開發建設項目建成后的年度納稅強度不得低于《番禺區城市更新工作領導小組關于印發番禺區舊村改造項目產業引進工作指導意見（試行）的通知》（番城領通〔2019〕8號）第五條規定的50%。

　　（六）合作方不得擅自改變農村建設用地的土地使用用途、容積率，以及開發建設項目的使用用途。

　　第十九條合同簽訂后，合作方和農村集體經濟組織應按規定繳納相關稅費，屬土地使用權流轉的，需向市規劃和自然資源局番禺區分局申請辦理使用權登記手續，區農村集體資產交易管理中心或其鎮（街）分中心予以指導。農村集體經濟組織應在合同簽訂后5天內，將正式合同文本及其相關附件材料報屬地鎮政府（街道辦事處）存檔。

　　第三章農村建設用地開發建設的事中監管

　　第二十條農村建設用地開發建設項目實施期間，屬地鎮政府（街道辦事處）應當指導農村集體經濟組織成立專門的項目建設監管小組，負責對合同履行過程及工程建設質量進行監督和檢查，并定期公示和向成員代表會議報告監督檢查結果情況。項目建設監管小組可由監事會成員、村干部、村民代表、屬地鎮政府（街道辦事處）指派人員等組成。鼓勵村民對開發建設項目進行全過程監督，項目建設監管小組對檢查發現問題和村民舉報問題應及時協調處理。

　　第二十一條鎮政府（街道辦事處）、項目建設監管小組應及時掌握各開發建設項目動態，定期對開發建設項目涉及資金（如項目資金、合同履約金、預付租金、出讓金等）的使用進行監管審計。

　　第二十二條合作方應當在開發建設合同簽訂后5個工作日內，按照公開交易公告約定交納合同履約金，合同履約金數額一般不超過項目投資總額的30%，由農村集體經濟組織負責接收和保管，項目所在地鎮政府（街道辦事處）和項目建設監管小組負責監管。

　　第二十三條在項目開發建設過程中，重大決策須經農村集體經濟組織成員大會討論決定。未經成員大會討論決定，農村集體經濟組織不得向合作方出借數額較大的資金。

　　第二十四條農村建設用地開發建設項目的開發建設應嚴格按照規范執行，市規劃和自然資源局番禺區分局嚴格做好項目的方案設計審查工作，區住房城鄉建設局嚴格做好項目的施工許可工作，嚴禁出現類住宅戶型設計、不按規劃或改變功能的設計，嚴控小套間、陽臺等設計，對違反規定的設計、施工行為依法進行查處。

　　第二十五條開發建設項目施工建設期間，各相關部門及屬地鎮政府（街道辦事處）應按各自職能加強監管，嚴肅查處農村建設用地開發建設過程中存在的違法違規行為。

　　規劃和自然資源部門要應用遙感和遠程監控技術手段加強執法監管，對違法用地行為從嚴懲戒。

　　住房城鄉建設部門要加強對建設工程質量、安全生產、文明施工的監督管理。

　　應急管理部門要對建設工程安全生產工作實施綜合監督管理。

　　城管執法部門要落實監管職責，加強日常巡查、監督管理、立案查處、違建拆除等工作，防止出現未批先建、已批超建等違法建設情況。

　　社會保障部門要對施工單位工資支付情況實施監管，確保工人工資及時支付，防止出現勞資糾紛。

　　屬地鎮政府（街道辦事處）要加強對施工單位施工安全、文明施工行為，以及工人工資支付情況的監管。

　　第四章農村建設用地開發建設的事后監管

　　第二十六條開發建設項目建成后，農村集體經濟組織可聘請有資質的第三方機構對項目的建設內容、建設布局、建設規模等進行驗收。屬地鎮政府（街道辦事處）、區住房城鄉建設局予以指導。

　　第二十七條農村集體經濟組織在開發建設過程中所獲得的總收益（含合作方提前支付的租金或出讓金），應納入村集體財產統一管理，存入銀行專戶，專款專用，在不違反有關規定的前提下，按照民主管理原則，由村集體自行決定用于發展集體經濟、提高農民生產水平、改善養老和醫療條件等。農村集體經濟組織原則上按年收取租金，如一次性收取多年租金的，需按年限折算為每年收益后逐年進行分配，不得提前分配給農村集體經濟組織成員，屬地鎮政府（街道辦事處）負責指導落實。

　　第二十八條嚴禁變相出售開發建設項目。

　　第二十九條區住房城鄉建設局對農村建設用地開發在建項目進行監管，建成物業的管理由區住房城鄉建設局對屬地鎮（街）、村委進行業務指導，區住房城鄉建設局會同相關部門對違規銷售（或轉讓）等行為依法進行查處。

　　第三十條市場監管、城管執法等部門負責監督管理農村建設用地開發建設項目的廣告宣傳，依法對違規進行房地產銷售的廣告宣傳行為進行查處。

　　第三十一條加大對出售、出租違法建設的行為查處，構成犯罪的，公安機關依法追究刑事責任。

　　第三十二條建立農村建設用地開發建設誠信評價機制，由區農村集體資產交易管理中心建立農村建設用地開發建設誠信計分規則，對參與開發建設的合作方進行誠信計分。鼓勵農村集體經濟組織引入合作方時將誠信計分作為參考依據。

　　第五章責任追究

　　第三十三條農村建設用地違規用于商品房開發和住宅建設，或通過非法延長開發建設期限，未經批準改變規劃用途、改變容積率等手段使用農村建設用地的，應當按照違法用地和違法建設相關規定進行查處。

　　第三十四條有下列情形之一的，由有關部門或者屬地鎮政府（街道辦事處）依照《廣東省農村集體資產管理條例》等有關規定，責令限期改正，可以向農村集體經濟組織提出對直接責任人暫停職務或者予以罷免的建議；造成損失的，由負有責任的人員承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　（一）不按規定履行民主表決程序、申請審核程序的。

　　（二）不按規定通過相關交易服務機構公開交易的。

　　（三）其他嚴重違反有關法律、法規、規章的行為。

　　第三十五條政府有關部門及其工作人員在農村建設用地開發建設的指導監督工作中以權謀私、濫用職權、玩忽職守，造成農村集體資產損失的，由所在單位或者上級主管部門對直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第六章附則

　　第三十六條本辦法未明確的事項，依照法律法規規章和上級規范性文件的有關規定執行。

　　第三十七條本辦法自印發之日起施行，有效期5年。