番禺區(qū)住宅小區(qū)停車費(fèi)調(diào)整指引（2024年1月修訂）

　　為引導(dǎo)我區(qū)住宅停車場經(jīng)營者制定或者調(diào)整機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為規(guī)范化和合理化，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價(jià)格法》《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣州市停車場條例》《廣州市發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)廣州市住宅停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)規(guī)則（試行）的通知》等規(guī)定，匯編形成本指引。

　　一、住宅小區(qū)停車收費(fèi)的定價(jià)及分類

　　根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》《廣東省定價(jià)目錄（2022年版）》，住宅小區(qū)停車場收費(fèi)、車位銷售定價(jià)不在政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)管理范圍，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無需經(jīng)價(jià)格管理部門審批或向價(jià)格管理部門備案。住宅小區(qū)停車收費(fèi)分為“利用業(yè)主共有部分設(shè)置的臨時(shí)停車場收費(fèi)”和“住宅停車場收費(fèi)”兩種情形。

　　二、利用業(yè)主共有部分設(shè)置的臨時(shí)停車場如何制定或變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置臨時(shí)停車場的，制定或改變機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照《中華人民共和國民法典》《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，由業(yè)主共同決定停車價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八十五條：利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)人的同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置臨時(shí)停車場的，機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)本條例第二十二條規(guī)定比例的業(yè)主同意。

　　《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：……（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；……決定本條第一款第六條至第八條規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

　　三、住宅停車場經(jīng)營者如何制定或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

　　住宅停車場收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理，根據(jù)《廣州市停車場條例》要求，《廣州市住宅停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)規(guī)則（試行）》（簡稱“《議價(jià)規(guī)則（試行）》”）為業(yè)主與停車場經(jīng)營者協(xié)商議價(jià)提供程序規(guī)范。自2021年2月2日起，住宅停車場經(jīng)營者制定或提高住宅停車場（含商住一體建設(shè)項(xiàng)目中配建的住宅停車位）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的行為適用《議價(jià)規(guī)則（試行）》的規(guī)定。

　　待售住宅：對于待售住宅，建設(shè)單位和停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在簽訂的商品房買賣合同中明確停車收費(fèi)制定依據(jù)、成本情況、停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有效期、有效期屆滿后的調(diào)價(jià)方式等內(nèi)容，并以書面形式在銷售現(xiàn)場顯著位置主動(dòng)公布、作出承諾。

　　已售住宅：對于已售住宅，需制定或提高住宅停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，住宅停車場經(jīng)營者與業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《議價(jià)規(guī)則（試行）》規(guī)定對住宅停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)商。

　　四、不適用《議價(jià)規(guī)則（試行）》的情形？

　　（一）住宅小區(qū)業(yè)主未委托停車場經(jīng)營者、自行將自有產(chǎn)權(quán)車位提供給其他業(yè)主或車位使用人使用的收費(fèi)行為；

　　（二）利用住宅建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部分設(shè)置臨時(shí)停車場的收費(fèi)行為。

　　五、議價(jià)流程是怎樣的？

　　（一）住宅停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面報(bào)告啟動(dòng)協(xié)商議價(jià)程序的有關(guān)情況（包括車位產(chǎn)權(quán)文件、車位數(shù)量、車位位置、商業(yè)和住宅停車位區(qū)分情況、車位物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本情況，以及擬制定或者調(diào)整的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、制定依據(jù)、成本情況、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有效期、有效期屆滿后的調(diào)價(jià)方式等內(nèi)容）。所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員對協(xié)商過程進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

　　（二）住宅停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置（包括住宅小區(qū)及其停車場的主要出入口）主動(dòng)公示上述書面報(bào)告，接受委托的還需公示委托授權(quán)資料；公示時(shí)間不少于30日。業(yè)主可以依法向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核查住宅停車場車位登記情況。

　　（三）前項(xiàng)公示期滿后，已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)、代表業(yè)主參與協(xié)商（業(yè)主委員會(huì)根據(jù)授權(quán)代表業(yè)主與停車場經(jīng)營者進(jìn)行協(xié)商，最終協(xié)商結(jié)果仍由經(jīng)營者和業(yè)主雙方?jīng)Q定）；尚未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，可由全體業(yè)主參與協(xié)商，也可以幢、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表參與協(xié)商。協(xié)商雙方可以共同委托第三方機(jī)構(gòu)對停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)作為雙方協(xié)商議價(jià)的參考依據(jù)。

　　（四）住宅停車場經(jīng)營者與占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見的，住宅停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)將協(xié)商過程和結(jié)果向業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于30日。住宅停車場經(jīng)營者對于公示期間收到的意見應(yīng)當(dāng)予以處理，并向業(yè)主反饋處理結(jié)果。公示期滿后，住宅停車場經(jīng)營者與業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)商結(jié)果簽訂停車服務(wù)合同，在合同中明確停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有效期、有效期屆滿后的調(diào)價(jià)方式等內(nèi)容。

　　（五）從《議價(jià)規(guī)則（試行）》第五條第二項(xiàng)的公示結(jié)束之日起，協(xié)商時(shí)間超過150日，雙方仍然存在較大爭議、無法達(dá)成一致意見的，協(xié)商程序終止。

　　六、協(xié)商議價(jià)結(jié)果？

　　協(xié)商議價(jià)的結(jié)果有兩種：

　　（一）達(dá)成一致意見的：住宅停車場經(jīng)營者與占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見的，住宅停車場經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)將協(xié)商過程和結(jié)果向業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于30日。公示期滿后，住宅停車場經(jīng)營者與業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)商結(jié)果簽訂停車服務(wù)合同。

　　（二）未達(dá)成一致意見的：自書面報(bào)告公示結(jié)束之日起，協(xié)商時(shí)間超過150日，雙方仍然存在較大爭議、無法達(dá)成一致意見的，協(xié)商程序終止。停車場經(jīng)營者與業(yè)主已協(xié)商議價(jià)且協(xié)商議價(jià)程序終止的，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》，經(jīng)營者有權(quán)依法自主定價(jià)。雙方可以共同向街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)書面提出調(diào)解申請，經(jīng)調(diào)解達(dá)成的調(diào)解協(xié)議可向公證機(jī)關(guān)申請公證或向人民法院申請司法確認(rèn)；涉及權(quán)利義務(wù)糾紛的也可以依法向仲裁委員會(huì)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

　　七、若違反《議價(jià)規(guī)則（試行）》的議價(jià)程序怎么處理？

　　未按《議價(jià)規(guī)則（試行）》規(guī)定的協(xié)商議價(jià)程序完成協(xié)商的，住宅停車場經(jīng)營者不得擅自制定或者提高住宅停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　擅自制定或提高停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、未如實(shí)報(bào)告和公示相關(guān)信息、違反明碼標(biāo)價(jià)有關(guān)規(guī)定、利用虛假或使人誤解的標(biāo)價(jià)方式及價(jià)格手段欺騙誘導(dǎo)業(yè)主與其進(jìn)行交易、違反法律法規(guī)的規(guī)定牟取暴利、變相提高價(jià)格或價(jià)格歧視等價(jià)格違法行為，可向市場監(jiān)督管理行政管理部門投訴，由市場監(jiān)督管理行政管理部門依法處理。

　　八、《廣州市住宅停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)規(guī)則（試行）》已到期，住宅停車場調(diào)價(jià)需要按照什么規(guī)定操作？

　　根據(jù)《廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于住宅停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（穗發(fā)改〔2022〕12號），在《議價(jià)規(guī)則》試行到期至新規(guī)則出臺(tái)前，廣州市住宅停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)參照穗發(fā)改〔2021〕8號文執(zhí)行。

　　九、關(guān)于《議價(jià)規(guī)則（試行）》未明確內(nèi)容的操作辦法

　　《議價(jià)規(guī)則（試行）》明確的協(xié)商議價(jià)程序及有關(guān)實(shí)體內(nèi)容應(yīng)當(dāng)按要求執(zhí)行；未明確的程序、實(shí)體內(nèi)容，可由議價(jià)雙方協(xié)商確定，或者按照《廣州市停車場條例》有關(guān)要求，由停車場所在地鎮(zhèn)、街指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。

　　十、關(guān)于車位物業(yè)管理費(fèi)的有關(guān)規(guī)定

　　（一）《廣州市發(fā)展和改革委員會(huì) 廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 廣州市市場監(jiān)管局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問題的通知》（穗發(fā)改規(guī)字〔2023〕9號）第二十條、第二十九條規(guī)定：2024年1月1日起，既有的和新建的普通住宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)配建的車位泊位數(shù)規(guī)模不同，在《廣州市普通住宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2023年版）》規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，由建設(shè)單位與其公開招投標(biāo)或其他經(jīng)房屋行政主管部門批準(zhǔn)方式選聘的前期物業(yè)服務(wù)人，依法確定具體標(biāo)準(zhǔn)。

　　廣州市普通住宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（2023年版）：住宅配建車位泊位數(shù)1000個(gè)以上的最高限價(jià)為80元/月·個(gè)；住宅配建車位泊位數(shù)1000（含）以下的最高限價(jià)為120元/月·個(gè)。

　　（二）根據(jù)《廣東省物價(jià)局廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理辦法》（粵價(jià)〔2010〕1號）規(guī)定，已收取機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)費(fèi)的，不得重復(fù)收取車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　附件： 1.廣州市發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)廣州市住宅停車場機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)協(xié)商議價(jià)規(guī)則（試行）的通知（穗發(fā)改〔2021〕8 號）.wps